20 апреля 2026 г. — Владельцы частной недвижимости всё чаще задают один и тот же вопрос: «Если продаю дом вместе с участком, могу ли я применить имущественный налоговый вычет по 1 000 000 ₽ к каждому объекту или льгота ограничена единой суммой?». Ниже ‒ развёрнутый ответ с опорой на последние разъяснения ФНС России и судебную практику.
Что считается «объектом» в налоговом смысле
Прежде чем говорить о размерах вычета, важно понять, как налоговая квалифицирует вашу продажу.
- Единый объект. Дом и земельный участок оформлены одним договором купли-продажи и указаны как «единый недвижимый комплекс» в ЕГРН. В этом случае налоговая рассматривает их одним объектом.
- Разные объекты. На дом и участок выданы разные выписки ЕГРН (или разные кадастровые номера), а в договоре купли-продажи указаны отдельные цены по каждому. Тогда налоговая признаёт два самостоятельных объекта.
Как работает вычет в 2026 году Базовое правило
Статья 220 НК РФ гарантирует любому физлицу единоразовый вычет до 1 000 000 ₽ в год от совокупных доходов от продажи имущества, находившегося в собственности менее минимального срока (3 или 5 лет).
Вариант 1. Объекты объединены
Пример: дом с землёй продаётся за 7 000 000 ₽, оформлены как «единый недвижимый комплекс».
Вычет: 1 000 000 ₽ максимум.
Налог к уплате: (7 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 780 000 ₽.
Вариант 2. Объекты разделены
Пример: дом продаётся за 5 000 000 ₽, участок ‒ за 2 000 000 ₽. Оформлены раздельно.
Вычет: 1 000 000 ₽ к дому и 1 000 000 ₽ к участку (итого 2 000 000 ₽).
Налог к уплате: (5 000 000 – 1 000 000) × 13 % + (2 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 650 000 ₽.
Ключевые документы, чтобы «раздвоить» вычет - Два договора купли-продажи (или один, но с явным разделением цен).
- Две выписки ЕГРН (каждая на свой кадастровый номер).
- Квитанции/ДКП, подтверждающие фактическую расчётную стоимость каждого объекта.
Альтернатива вычету: «расходы на приобретение»
Если вы тратели деньги на покупку/строительство, можно уменьшить налогооблагаемую базу не на 1 000 000 ₽, а на фактические расходы. Это может быть выгоднее, чем двойной вычет.
| Способ уменьшения базы | Дом 5 000 000 ₽ | Участок 2 000 000 ₽ | |
|---|---|---|---|
| Вычет 1 000 000 ₽ на каждый объект | -1 000 000 ₽ | -1 000 000 ₽ | 650 000 ₽ |
| Расходы (купил за 4 000 000 ₽ и 1 500 000 ₽) | -4 000 000 ₽ | -1 500 000 ₽ | 65 000 ₽ |
Оформление в 2026 году: пошаговая инструкция - Подготовьте документы (ДКП, ЕГРН, платёжки).
- В ЛК ФНС или через Госуслуги выберите «Подать 3-НДФЛ» → «Продажа имущества».
- Укажите каждый объект отдельной строкой, выберите тип уменьшения базы (вычет либо расходы).
- Подтвердите декларацию ЭЦП и дождитесь камеральной проверки (до 3 месяцев).
- Если нет долгов, платите налог до 15 июля 2027 г.
Частые ошибки - Одна сумма вычета на два объекта, когда по факту они разделены в ЕГРН.
- Забывают о «долевой собственности»: если участок и дом в долях, вычет делится пропорционально долям.
- Игнорируют возможность расходов, хотя они могут быть выгоднее вычета.
- Одна сумма вычета на два объекта, когда по факту они разделены в ЕГРН.
- Забывают о «долевой собственности»: если участок и дом в долях, вычет делится пропорционально долям.
- Игнорируют возможность расходов, хотя они могут быть выгоднее вычета.
Если ваш дом с землёй оформлены как два самостоятельных объекта (разные кадастровые номера и цены), вы вправе применить вычет по 1 000 000 ₽ к каждому. При объединённом оформлении — только один вычет 1 000 000 ₽ на сделку. Всегда сравнивайте льготу с вариантом «вычесть расходы» и подавайте корректную 3-НДФЛ через ЛК ФНС или Госуслуги уже сейчас, чтобы избежать просрочек и штрафов.
Если остались вопросы — загляните в онлайн-консультацию ФНС или обратитесь к налоговому юристу: в 2026 году действует упрощённый сервис предварительного расчёта налога на продажу недвижимости прямо в личном кабинете.