Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.

Зачем вообще выделять доли детям?

Если при покупке квартиры вы использовали материнский (семейный) капитал, то обязаны в течение 6 месяцев после полного погашения ипотеки (либо сразу при покупке, если кредит уже закрыт) оформить доли детям в праве собственности. Иначе:

• Росреестр откажет в регистрации перехода права при продаже/дарении;
• Опека и попечительство не даст разрешения на сделку;
• Банк (в т.ч. Сбербанк) не подпишет соглашение об изменении залога.

Два способа выделить доли

2.1 Сразу при покупке (ипотека ещё не погашена)

• В договоре купли-продажи прописываем доли всех членов семьи.
• Сбербанк выдаёт письменное согласие на изменение залога.
• Росреестр регистрирует общую долевую собственность с обременением «ипотека».

2.2 После полного погашения ипотеки

• Снимаем обременение в Росреестре (или онлайн через сервис Сбера).
• Готовим соглашение о выделении долей (образец ниже).
• Подписывают все взрослые собственники, дети от имени родителей (до 18 лет).
• Регистрируем новые доли в МФЦ или ЕГРН-онлайн.

Какие доли выделять в 2026 году

На практике 95 % семей выбирают «равные доли» — проще оформлять и потом продавать.

Согласие Сбербанка: как получить

1. Личный кабинет Сбербанка → Ипотека → Сервис «Выделение долей».
2. Загружаем:
   • скан-копию будущего соглашения о долях (без подписей);
   • выписку ЕГРН без обременения;
   • заявление на согласие (форма автоматически формируется).
3. Сбер в течение 3–5 дней выдаёт PDF-файл «Согласие № …».

Важно: если ипотека уже погашена, согласие Сбера не требуется!

Пошаговая инструкция: от договора до ЕГРН

Шаг 1. Собираем документы

• Паспорта родителей + свидетельства о рождении детей.
• Выписка ЕГРН (получить онлайн за 5 минут).
• Кадастровый паспорт (PDF из Росреестра).
• Согласие Сбербанка (если ипотека активна).

Шаг 2. Заполняем соглашение (образец ниже)

Достаточно простого письменного соглашения, заверять у нотариуса не обязательно (п. 1 ст. 42 ФЗ-218).

Шаг 3. Подаём в МФЦ или через Госуслуги

Выбираем «Регистрация права собственности на основании соглашения о выделении долей».

Шаг 4. Оплачиваем госпошлину

В 2026 году: 2 000 ₽ за каждого нового собственника, но не более 4 000 ₽ всей семьей (Приказ Минфина № 255н).

Шаг 5. Получаем выписку ЕГРН

Приходит на e-mail через 3–7 рабочих дней. Доли детей официально зарегистрированы.

Образец соглашения о выделении долей (2026)

СОГЛАШЕНИЕ
о выделении долей в праве общей долевой собственности
г. Москва 19 апреля 2026 г.

Мы, нижеподписавшиеся:
Иванов Иван Иванович, г.р., паспорт 45 00 123456, зарегистрирован: г. Москва, ул. Ленина, д. 1, кв. 10;
Иванова Мария Сергеевна, г.р., паспорт 45 00 654321, адрес аналогичный;
являющиеся супругами и родителями несовершеннолетних:
Иванова Анна Ивановна, г.р.;
Иванов Петр Иванович, г.р.,
владеющие квартирой по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 1, кв. 10, кадастровый № 77:01:0004010:1234, общей площадью 65,4 кв.м,
приобретённой в т.ч. за счёт материнского (семейного) капитала, руководствуясь ст. 42 ФЗ-218, согласовали следующее:

Определить доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру следующим образом:
 ─ Иванов И.И. — 1/4 доли;
 ⎼ Иванова М.С. — 1/4 доли;
 ⎼ Иванова А.И. — 1/4 доли;
 ─ Иванов П.И. — 1/4 доли.

Доли определены в натуре невозможно и соответствуют 1/4 доли от общей площади квартиры.

Настоящее соглашение подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Подписи:
_______________ Иванов И.И.
_______________ Иванова М.С.

Примечание: формат PDF с подписями сканируется и загружается в МФЦ/ЕГРН-онлайн.

Частые вопросы родителей

Можно ли выделить доли без нотариуса?

Да. С г. достаточно простого письменного соглашения, подписанного всеми взрослыми собственниками. Нотариус нужен только если один из родителей против.

Нужно ли разрешение опеки?

Да, если квартира ещё находится в залоге у Сбербанка или любого другого банка. После снятия обременения — не требуется.

Можно не выделять доли, если квартира продана сразу?

Нет. Даже если вы продаёте квартиру и одновременно покупаете новую, доли детям должны быть выделены в новой квартире в тот же день (Письмо Минстроя № 12339-СШ/04).

Чек-лист «за 1 день»

1. Скачал образец соглашения на Domclick.ru или взял у пристава в МФЦ.
2. Заполнил, распечатал 2 экз., подписали супруги.
3. Оплатил госпошлину 4 000 ₽ онлайн.
4. Записался в МФЦ на 15:00.
5. Пришёл с документами, сдал, получил квитанцию.
6. Через неделю забрал ЕГРН с долями детей.

Где получить помощь

• Сбербанк: тел. 900 → раздел «Ипотека» → «Выделение долей».
• МФЦ: 1 окно «Регистрация недвижимости».
• Юридическая служба Домклик: онлайн-консультация за 30 минут бесплатно для клиентов Сбера.