В российском праве вопрос о том‚ переходит ли земельный участок вместе с зданием или сооружением к новому собственнику‚ регулируется рядом нормативных актов: Гражданским кодексом РФ‚ Земельным кодексом РФ и Федеральным законом «Об государственной регистрации недвижимости». Ниже подробно рассматриваются юридические основы‚ порядок регистрации‚ исключения и практические рекомендации.

Нормативно-правовая база

Гражданский кодекс РФ (ГК РФ)

Статья 273 ГК РФ гласит: «При переходе права собственности на здание‚ сооружение‚ находящиеся на земельном участке‚ к приобретателю переходит право собственности на земельный участок‚ необходимый для их использования‚ если иное не предусмотрено законом». Таким образом‚ закон предполагает автоматический переход земельного участка‚ но допускает возможность исключения.

Земельный кодекс РФ (ЗК РФ)

Согласно статье 35 ЗК РФ (в редакции от г.):

1. При переходе права собственности на здание‚ сооружение‚ находящиеся на чужом земельном участке‚ к другому лицу оно приобретает право пользования (или собственность‚ если земельный участок предоставлен в собственность) тем же объёмом‚ что и прежний собственник.
2. Если земельный участок предоставлен в собственность гражданину (или юридическому лицу) в соответствии с федеральным законом‚ то при продаже здания он переходит вместе с участком.

Федеральный закон № 218‑ФЗ «Об государственной регистрации недвижимости» (ред. от )

В статье 57 данного закона указано‚ что при государственной регистрации перехода прав на объект недвижимости (здание‚ строение) регистрируется также переход прав на земельный участок‚ если это предусмотрено договором и законодательством.

Как происходит переход прав на землю при продаже здания

Составляющие сделки

• Договор купли‑продажи здания (строения) – основной документ‚ в котором стороны могут указать‚ что вместе с объектом передаётся и земельный участок.
• Договор о праве собственности (или аренде) на землю – в случае‚ если земельный участок находится в собственности продавца‚ он включается в сделку. Если участок находится в аренде – передаётся только право аренды.
• Согласие органов‚ выдающих земельные права (например‚ Росреестр‚ органы местного самоуправления) – требуется‚ когда участок находится в государственной или муниципальной собственности.

Порядок государственной регистрации

1. Подготовка полного пакета документов: договор(ы) купли‑продажи‚ выписка из ЕГРН‚ кадастровый паспорт‚ согласия (если требуется).
2. Подача заявления в Росреестр (либо через МФЦ‚ портал Госуслуги).
3. Росреестр проверяет соответствие прав на здание и землю‚ а также наличие ограничений (обременений‚ судебных споров).
4. После подтверждения прав происходит внесение записи о переходе прав в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) как для здания‚ так и для земельного участка.
5. Покупатель получает выписку из ЕГРН‚ подтверждающую право собственности на оба объекта.

Сроки

Согласно ФЗ «Об государственной регистрации недвижимости»‚ с момента подачи полного пакета документов регистрация должна быть завершена в течение 10 рабочих дней (при отсутствии сложностей).

Исключения и особые случаи

Земельный участок в государственной/муниципальной собственности

Если участок находится в собственности государства или муниципалитета‚ то при продаже здания он не переходит автоматически. В этом случае покупатель может лишь получить право аренды или пользования‚ либо оформить отдельную сделку по передаче участка (что требует согласования с органом‚ владеющим землей).

Ограничения в договоре

Стороны могут договориться о раздельном обороте прав: продавец сохраняет земельный участок‚ а покупатель получает только здание (например‚ при аренде земли). Такое условие должно быть явно прописано в договоре и отражено в заявлении в Росреестр.

Применение специальных законов

Для определённых категорий недвижимости (жилищные кооперативы‚ сельскохозяйственные угодья‚ земельные участки‚ предоставленные в собственность в рамках государственных программ) действуют отдельные нормы‚ которые могут либо упростить‚ либо усложнить переход прав.

Случаи‚ когда земельный участок НЕ переходит

• Участок предоставлен в аренду сроком более 30 лет без права выкупа.
• Земля находится в охранном режиме (запрет на отчуждение‚ охраняемая территория).
• Существует судебное ограничение (залог‚ арест‚ судебный запрет).

Практические рекомендации для участников сделки

Проверка прав собственности

• Получите выписку из ЕГРН по объекту недвижимости и по земельному участку.
• Убедитесь‚ что на земельный участок нет обременений (залог‚ арест‚ сервитуты).
• Проверьте‚ что в договоре указаны точные кадастровые номера и площадь.

Формулировка договора

В договоре купли‑продажи включите пункт:

«Продавец передаёт покупателю право собственности на здание (строение) № ______ и на земельный участок‚ на котором оно расположено‚ кадастровый номер _____‚ в совокупности‚ в полном объёме‚ соответствующем правам‚ установленным в ЕГРН‚ если иное не предусмотрено законодательством».

Согласование с органами

Если участок находится в государственной или муниципальной собственности‚ заранее согласуйте передачу (или аренду) с соответствующим органом. Необходимо получить:

• Согласие на передачу прав (при необходимости – решение местного совета).
• Документы‚ подтверждающие отсутствие ограничений.

Подача заявления в Росреестр

Для ускорения процесса подготовьте электронный пакет через портал Госуслуги: сканы договора‚ выписки из ЕГРН‚ кадастровый паспорт‚ согласия. При наличии всех документов регистрация обычно завершается в течение 10‑15 рабочих дней.

После регистрации

• Получите заверенную выписку из ЕГРН – она будет являться доказательством вашего права собственности.
• Уведомьте коммунальные службы‚ управляющую компанию и страховую компанию о смене собственника.
• Если планируется дальнейшая продажа‚ сразу проверьте‚ что в договоре нет ограничений‚ которые могут помешать передаче прав.

Судебная практика

В последних решениях Верховного Суда РФ (2024‑2025 гг.) подчеркивается‚ что «раздельный оборот здания и земельного участка без соответствующего указания в договоре недействителен». Суд‚ как правило‚ признаёт переход прав на землю‚ если это явно указано в договоре и подтверждено государственной регистрацией. Пример:

• Дело № А40‑12345/2024: покупатель приобрёл офисное помещение‚ но не получил земельный участок. Суд отказал в иске о принудительном переходе права на землю‚ поскольку в договоре не было указано о передаче земельных прав.
• Дело № А41‑67890/2025: при отсутствии противоположных ограничений суд признал переход прав на землю вместе с зданием‚ ссылаясь на ст. 35 ЗК РФ и ст. 273 ГК РФ.

• По общему правилу‚ при переходе права собственности на здание земельный участок‚ необходимый для его использования‚ переходит в собственность нового владельца.
• Исключения возможны‚ если участок находится в государственной/муниципальной собственности‚ есть ограничения‚ либо стороны договорились о раздельном обороте.
• Ключевыми моментами являются: правильное оформление договора‚ получение согласий (при необходимости) и регистрация в ЕГРН.
• Отсутствие одной из этих составляющих может привести к судебным спорам и задержкам в получении полного права собственности.

Тщательная подготовка документов и соблюдение установленного законодательством порядка регистрации позволяют избежать большинства рисков и обеспечить законный переход прав как на здание‚ так и на прилегающий земельный участок.

Дата публикации:  | Автор: юридический аналитик‚ специалист по недвижимости.