04 апреля 2026 г. — Верховный Суд РФ вынес очередное решение, которое ещё раз подтвердило: когда меняется собственник здания (или сооружения), право на земельный участок под этим объектом переходит к новому собственнику по правилам ст. 271 ГК РФ. Как именно работает этот «автоматический» переход, за какие исключения нужно следить и какие документы подготовить, — разбираемся в деталях.
Основной принцип: «земля следует за объектом»
Российское законодательство исходит из того, что:
- здание и участок под ним — единый недвижимый комплекс;
- если участок находится в собственности того же лица, что и здание, то при отчуждении здания переходит и участок;
- если земля сдана в аренду, то новому собственнику бессрочно переходит право аренды (п. 1 ст. 271 ГК РФ).
Важно: это правило распространяется только на зарегистрированные в ЕГРН объекты.
Что говорит судебная практика
Дело: Краснопольская площадка-7 vs Росреестр (Челябинская область)
В апреле 2026 г. Верховный Суд РФ подтвердил право ООО «Краснопольская площадка-7» на земельный участок площадью 2,3 га под складским комплексом. Росреестр отказал в регистрации перехода права, ссылаясь на то, что участок «не оформлен в собственность продавца». Суд указал:
- земля числилась за продавцом на праве бессрочного пользования;
- поэтому в силу ст. 271 ГК РФ она должна была перейти к покупателю здания автоматически;
- отказ Росреестра был признан незаконным.
Пошаговая инструкция для собственника
Шаг 1. Проверьте кадастровые паспорта
- Здание/сооружение — должен быть снят с кадастрового учёта как объект капстроительства.
- Земельный участок — убедитесь, что границы совпадают с границами фактического землепользования.
Шаг 2. Уточните основание владения землёй
| Основание | Что переходит покупателю |
|---|---|
| Собственность | Право собственности на участок |
| Аренда | Право аренды на прежних условиях |
| Бессрочное пользование | Переоформляеться в аренду или собственность |
Шаг 3. Составьте единый договор или два отдельных
Можно:
- Один договор купли-продажи, включающий и здание, и землю (при едином кадастровом номере комплекса).
- Два договора: на здание и на участок, если требуется разделить цену и налоги.
Шаг 4. Подготовьте пакет документов
- ЕГРН выписка (не старше 5 суток);
- Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (для новых зданий);
- Согласие супруга/супруги (если объект куплен в браке);
- Кадастровый паспорт участка (форма № КП-ЗУ);
- Отчёт об оценке (требуется для нотариуса при сделке > 50 млн руб).
Шаг 5. Нотариальное удостоверение или МФЦ
С 2023 г. сделки с долями ООО и земельными участками сельхозназначения подлежат обязательному нотариальному удостоверению. В остальных случаях можно обратиться напрямую в МФЦ, подав:
- заявление о переходе прав;
- договор(-ы);
- квитанцию об уплате госпошлины (2 000 руб за объект + 350 руб за участок).
Распространённые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствия | Как исправить |
|---|---|---|
| Не согласованы границы участка | Росреестр вернёт документы | Закажите межевание до сделки |
| Участок в аренде < 5 лет | Арендатор может не продлить договор | Включите в договор условие о переводе аренды |
| Здание не зарегистрировано в ЕГРН | Невозможно совершить сделку | Подайте декларацию и техплан в Росреестр |
Налоги и льготы при переходе права
- НДФЛ — 13 % от прибыли для резидентов, 30 % для нерезидентов.
- Налог на имущество — начисляется новому собственнику со дня регистрации.
- Льгота — при приобретении единого недвижимого комплекса возможно понижающий коэффициент 0,7 к кадастровой стоимости (ст. 217.1 НК РФ).
Чек-лист перед сделкой
✓ Что проверить:
- Кадастровые номера здания и участка.
- Отсутствие обременений (ипотек, залогов).
- Сроки аренды земли (если она не в собственности).
- Согласие всех собственников долей.
- Готов ли продавец предоставить ЕГРН с пометкой «без обременений».
Переход права собственности на здание или сооружение «тянет» за собой переход прав на земельный участок в большинстве случаев автоматически. Однако эта «автоматика» работает только при соблюдении формальных требований: корректные кадастровые паспорта, отсутствие обременений, правильно оформленные договоры и своевременная подача в Росреестр. Один раз упущенный нюанс может привести к годам судов, как это чуть не случилось с краснопольской площадкой-7. Поэтому, прежде чем подписывать договор, проведите полную правовую «дю дилидженс» или обратитесь к кадастровому юристу.
Полезные ссылки:
- Официальный сайт Росреестра
- Публичная кадастровая карта РФ