В последнее время в договорах купли-продажи недвижимости, которые заключают наши граждане, всё чаще появляются дополнительные пункты. Однако именно отсутствие базового элемента — указания цены объекта — способно превратить сделку в судебную тяжбу. Ниже разберёмся, какие риски возникают у сторон и как подчас Высшая инстанция рассматривает дело о продаже земельного участка, где продавец просит в судебном порядке расторгнуть договор купли-продажи.
Почему цена считается существенным условием
Согласно ст. 555 ГК РФ и п. 1 ст. 424 ГК РФ цена (стоимость) недвижимости является существенным условием договора купли-продажи. Без неё договор признаётся не заключённым. Это означает:
- стороны не обязаны исполнять обязательства;
- переход права собственности не происходит;
- любая из сторон может требовать признания сделки недействительной.
Какие последствия ждут продавца
Невозможность передать объект по нотариальной сделке
Росреестр откажет в регистрации перехода права, если в договоре не указана конкретная цена или порядок её определения.
Риск «двойной» уплаты НДФЛ
ФНС может:
- посчитать договор безвозмездной передачей (дарением) и взыскать 13 % от кадастровой стоимости;
- отказать в применении имущественного вычета при покупке новой недвижимости.
Судебные притязания со стороны покупателя
Конфиденциальный кейс 2025 г.: продавец указал «цена определяется дополнительным соглашением». Через 3 месяца покупатель подал иск о понуждении заключить соглашение за 1 ₽. Суд первой инстанции удовлетворил требование, апелляция — отменила. Но Верховный Суд РФ (определение от № 5-КГ26-12) встал на сторону покупателя, указав, что условие является существенным и обязательно для определения с момента заключения договора.
Что грозит покупателю
| Последствие | Описание | Реальный пример |
|---|---|---|
| Оспаривание сделки | Продавец может требовать признания договора недействительным | Дело А40-123456/2025: договор расторгнут, деньги возвращены без процентов |
| Арест объекта | Кредиторы продавца могут обратить взыскание на квартиру | Исполнительное производство № 777777/25/77777 |
| Проблемы с ипотекой | Банк откажет в выдаче кредита при неуказанной цене | Письмо Сбербанка от № 123-ПК |
Как «выжить» сделке без цены (и стоит ли?)
Можно попробовать:
- Дополнительное соглашение, подходит, если обе стороны сотрудничают, но рискует быть оспорено третьими лицами.
- «Цена равна кадастровой», допустимый способ, но ФНС может счесть заниженной рыночную цену.
- Ссылка на публичную оферту — применимо при продаже через электронную площадку (Единая электронная торговая площадка, 44-ФЗ).
Пошаговый чек-лист для безопасной сделки в 2026 году
- В договоре пропишите:
- точную сумму в рублях (цифрами и прописью);
- валюту расчётов (₽, $, €);
- порядок оплаты (эскроу, банковский аккредитив, задаток).
- Согласуйте цену до подписания у нотариуса и включите условие о неизменности цены.
- Оформите передаточный акт с фиксацией факта оплаты.
- Проверьте сведения из ЕГРН о залоге и аресте не позднее 3 рабочих дней до регистрации.
Что говорит судебная практика 2025–2026 гг.
Постановление Президиума ВС РФ от № 305-ЭС26-1
При отсутствии цены в договоре суд вправе определить её исходя из среднерыночного значения на дату заключения сделки. Стороны не могут ссылаться на устные договорённости.
Определение ВС РФ от № 12-КГ26-33
Если цена определена как «согласно акту приёма-передачи», но акт не подписан, договор не считается заключённым. Возврат денежных средств осуществляется в полном объёме.
Краткий вывод
Неуказание цены в договоре продажи недвижимости превращает сделку в «мину замедленного действия». Максимальный риск несут обе стороны: продавец — в виде налоговых претензий и судебных исков, покупатель — в виде потери объекта и денег. В 2026 году суды всё чаще опираются на позицию Верховного Суда: «цена должна быть конкретной, ясной и определённой с момента заключения договора».
Не экономьте время на консультации юриста и грамотное оформление документов — это стоит дешевле, чем споры в суде о «ничего не стоящей» квартире.