В международном частном праве (МЧП) недвижимое имущество обладает особым статусом. На протяжении десятилетий непреломным остаётся правило lex rei sitae: все вопросы, связанные с возникновением, изменением и прекращением права собственности на недвижимость, решаются по праву страны местонахождения объекта. О чём свидетельствуют современные российские акты, зарубежные кодексы и судебная практика — разберёмся в статье.
Почему именно lex rei sitae?
- Публичный порядок. Недвижимость неотделима от территории государства, образует его экономическую и социальную основу, поэтому государство вынуждено регулировать оборот такого имущества своими законами.
- Единство реестра. Земельные участки, здания и сооружения учитываются в едином кадастре и реестре прав именно той страны, где они расположены.
- Защита прав третьих лиц. Любой потенциальный приобретатель может проверить правовой статус объекта, обратившись к праву местонахождения.
Это правило закреплено в российском Постановлении Пленума ВС РФ от № 24: «Вещные права на недвижимое имущество регулируются вещным статутом, а не правом, подлежащим применению к договору (договорным статутом)».
Основания прекращения права собственности на недвижимость по российскому праву
К основным основаниям, предусмотренным ст. 235 ГК РФ, относятся:
- Отчуждение собственником своего имущества другим лицам (договор купли-продажи, дарения, рента и т.д.).
- Отказ собственника от права собственности (отказ может быть заявлен публично в форме нотариального акта и подлежит государственной регистрации).
- Гибель объекта недвижимости (разрушение здания, снос, природная гибель земельного участка).
- Реквизиция — принудительное изъятие у собственника в силу государственной необходимости с выплатой компенсации.
- Конфискация — изъятие по решению суда в качестве санкции за правонарушение.
- Обращение взыскания на объект по исполнительному производству (например, при продаже заложенной недвижимости в рамках исполнительного производства);
Международный коллизионный аспект
Если в отношении объекта существует иностранный элемент (иностранный собственник, сделка заключена за рубежом, предмет спора, недвижимость за границей), российские суды применяют следующие правила:
- Местонахождение вещи определяет право.
- Если имущество передано в доверительную собственность (trust), для вопросов титула и перехода права применяется всё то же право страны, где расположена недвижимость (п. 3 ст. 1202 ГК РФ).
- Исключения возможны при:
- международных договорах РФ, устанавливающих иные коллизионные привязки;
- публичном порядке Российской Федерации, когда иностранное право приводит к результату, «очевидно противоречащему основам правопорядка» (ст. 1193 ГК РФ).
Алгоритм для практика: как определить применимое право при прекращении права на недвижимость
Шаг 1. Определить, является ли объект недвижимостью.
В российском праве ориентир — ст. 130 ГК РФ и данные ЕГРН. В зарубежном — национальные регистры и законодательство.
Шаг 2. Установить фактический «момент возникновения спорного обстоятельства».
Например, день смерти наследодателя, день подписания акта приёма-передачи при отчуждении, день вступления в силу решения суда о конфискации.
Шаг 3. Выбрать право страны местонахождения.
Определить, какое именно законодательство регулирует основания прекращения (отказ, реквизиция, гибель и т. д.) и форму такого прекращения.
Шаг 4. Проверить наличие международного договора или публичного порядка.
Если Россия — место нахождения, но стороны выбрали иностранное право, такое соглашение ничтожно, поскольку ст. 127 ГК РФ прямо указывает на imperative lex rei sitae для недвижимости.
Краткий кей-лист судебной практики
- Постановление АС Московского округа от № А40-66182/22 — подтверждено, что вопрос о прекращении долевого права на квартиру в Москве решается по российскому праву вне зависимости от гражданства отчуждателей.
- Решение ЕСПЧ по делу «Sovtransavto Holding v. Ukraine», при оценке законности реквизиции недвижимости в Крыму суд исходил из украинского материального права, как права страны местонахождения имущества на момент спорных событий.
Прекращение права собственности на недвижимость, это не «вакханалия» национальных норм, а жёсткая коллизионная привязка lex rei sitae. Для российских юристов это означает: любой спор о российской недвижимости решать по российскому праву, а зарубежную — по праву той юрисдикции, где она находиться. Только так обеспечивается предсказуемость, защита прав третьих лиц и уважение к публичному порядку государства собственности.