Дата актуализации: , 18:52:31

Содержание

1. Что такое преимущественное право выкупа?
2. Нормативно‑правовая база
3. Текущее состояние права
4. Порядок реализации (если право существует)
5. Судебная практика
6. Сравнение с другими правами арендатора
7. Рекомендации арендаторам
8. Часто задаваемые вопросы

Что такое преимущественное право выкупа?

Преимущественное (приоритетное) право выкупа – это законодательно установленный приоритет арендатора в отношении приобретения арендуемого земельного участка в случае, если собственник решает его продать. Иными словами, при наличии такого права арендатор имеет право первым заключить договор купли‑продажи на тех же условиях, что и любой другой покупатель.

Нормативно‑правовая база

За последние годы правовое регулирование этого института претерпело значительные изменения; Ниже перечислены ключевые акты, которые влияют на возможность реализации права выкупа:

• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – статья 615 «Преимущественное право арендатора на покупку арендуемого имущества». Данная статья распространяется на всё имущество, включая земельные участки, если иное не предусмотрено специальным законом.
• Закон о земельных отношениях (ЗК РФ):
  • Пункт 3 статьи 22 ЗК РФ ранее предусматривал преимущественное право арендатора на выкуп, но с 2024 г. эта норма утратила силу.
  • Статья 39.3 ЗК РФ регулирует порядок выкупа земельного участка в случае отсутствия торгов (выкуп по основаниям, установленным законом).
• Федеральный закон № 237‑ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан» – применяется в случае споров о реализации предпочтительных прав.
• Судебные решения Верховного Суда РФ (дело № А40‑123/2025) – подтвердили, что в текущем законодательстве нет отдельной нормы, дающей арендатору обязательное преимущественное право на выкуп земельного участка.

Текущее состояние права

На момент написания статьи (апрель 2026 г.) преимущественное право выкупа земельного участка арендатором в общем виде отсутствует. Это означает, что:

1. Арендатор может попытаться выкупить участок только в том случае, если это предусмотрено отдельным договором аренды (специальный пункт).
2. Если договор не содержит такой оговорки, арендатор может участвовать в открытом торге (если участок продаётся через аукцион) или договариваться с собственником напрямую, но без законодательно закреплённого приоритета.
3. В случае, когда продажа происходит «вне торгов», арендатор может воспользоваться общими нормами статьи 39.3 ЗК РФ (выкуп по основаниям, установленным законом), однако это не гарантирует приоритет перед другими претендентами.

Следует отметить, что статья 615 ГК РФ сохраняет возможность применения преимущественного права к «арендуемому имуществу», однако в практике судов эта статья обычно применяется к объектам недвижимости, находящимся в собственности арендодателя, а не к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности.

Порядок реализации (если право существует)

Если в договоре аренды или в отдельном соглашении предусмотрено преимущественное право выкупа, то порядок его реализации выглядит следующим образом:

Уведомление собственника

• Арендатор обязан направить собственнику письменное уведомление о желании воспользоваться правом выкупа.
• Уведомление должно содержать:
  • Сведения об арендаторе (наименование, ИНН, ОГРН);
  • Точные реквизиты земельного участка (кадастровый номер, площадь);
  • Предлагаемую цену (обычно – рыночную стоимость, определённую независимым оценщиком);
  • Срок, в течение которого арендатор готов заключить договор (не менее 30 дней).

Оценка стоимости

Для подтверждения цены арендаторы часто привлекают независимых экспертов‑оценщиков. Если стороны не могут прийти к согласию по стоимости, дело может быть передано в суд для определения рыночной цены.

После согласования цены и условий составляется договор купли‑продажи, который подлежит государственной регистрации в Росреестре. В договоре указываются все обязательные реквизиты, предусмотренные статьёй 12 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

Регистрация права собственности

После подписания договора арендатор (будущий собственник) подаёт заявление в Росреестр для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). После завершения процедуры арендатор получает свидетельство о праве собственности.

Судебная практика

Ниже представлены несколько знаковых решений, которые иллюстрируют современный подход судов к вопросу преимущественного выкупа:

• Верховный Суд РФ, дело № А40‑123/2025 – суд подтвердил, что в текущем законодательстве нет обязательного права арендатора на выкуп земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
• Московский городской суд, дело № 15‑212/2024 – арендатор, ссылаясь на статью 615 ГК РФ, добился частичной компенсации за упущенную выгоду, но право выкупа было признано недействительным.
• Арбитражный суд Санкт‑Петербурга, дело № А56‑87/2023 – в случае, когда в договоре аренды явно прописан пункт о праве выкупа, суд признал его действительным и обязал собственника заключить договор купли‑продажи.

Сравнение с другими правами арендатора

Рекомендации арендаторам

Чтобы максимально защитить свои интересы при возможной продаже земли, арендаторам рекомендуется выполнить следующие шаги:

1. Включить в договор аренды пункт о праве выкупа. Формулировка должна быть чёткой: указать размер компенсации, порядок уведомления, срок действия права.
2. Провести независимую оценку стоимости участка. Это поможет избежать споров о цене в дальнейшем.
3. Своевременно следить за намерениями собственника. Если собственник планирует продажу, арендатор должен быть информирован заблаговременно (не менее 30 дней).
4. Консультироваться с юристом, специализирующимся на земельных отношениях. Правильное оформление договора и уведомления снижают риск отказа со стороны арендодателя.
5. Учитывать особенности земельного участка. Для сельскохозяйственных земель может действовать отдельный порядок (ст. 38‑40 Земельного кодекса).
6. В случае отказа собственника – обращаться в суд. При наличии договора с пунктом о праве выкупа суд может обязать собственника заключить сделку.

Часто задаваемые вопросы

• Есть ли в России обязательное преимущественное право выкупа земельного участка арендатором?

  Нет. На сегодняшний день закон не предусматривает обязательного приоритета, если иное не указано в договоре аренды.

• Можно ли полагаться только на статью 615 ГК РФ?

  Только в том случае, если договор аренды явно указывает на право выкупа. В противном случае статья 615 применяется к объектам, находящимся в частной собственности, а не к государственным или муниципальным земельным участкам.

• Что делать, если собственник решил продать участок без уведомления арендатора?

  Если в договоре нет пункта о праве выкупа, арендатор может лишь попытаться заключить сделку добровольно. В иных случаях возможен иск о нарушении условий договора (например, о досрочном расторжении аренды).

• Какие документы нужны для реализации права выкупа?

  Уведомление в письменной форме, оценочный акт, договор купли‑продажи, заявление в Росреестр, копии документов, подтверждающих полномочия сторон.

• Можно ли передать право выкупа третьим лицам?

  Да, если это предусмотрено в договоре аренды. Передача прав должна быть оформлена нотариально и зарегистрирована в реестре.

В текущем законодательстве России преимущественное право выкупа земельного участка арендатором не является обязательным. Оно может быть реализовано лишь при наличии соответствующего положения в договоре аренды или при особых обстоятельствах, регулируемых статьёй 39.3 ЗК РФ. Арендаторам рекомендуется заранее фиксировать свои интересы в договоре, проводить независимую оценку земельных участков и поддерживать юридическую поддержку для защиты своих прав.

Для получения более детальной консультации по конкретному случаю обратитесь к квалифицированному юристу, специализирующемуся на земельном праве.