В России земельные участки сельскохозяйственного назначения (далее – СЗУ) находятся под особым юридическим режимом. Одним из ключевых элементов этого режима является преимущественное право покупки (право преимущественного выкупа), которое предоставляется определённым субъектам при продаже СЗУ. Данная статья подробно раскрывает, кто имеет такое право, какие законодательные акты его регулируют, как происходит процесс реализации и как от него отказаться.

Содержание

1. Нормативно-правовая база
2. Кто имеет преимущественное право?
3. Порядок реализации права
4. Как отказаться от права (отказ от преимущества)
5. Практические примеры
6. Проблемные вопросы и пути их решения

Нормативно-правовая база

Основные положения о преимущественном праве покупки СЗУ закреплены в следующих актах:

• Федеральный закон от № 101‑ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – 101‑ФЗ). Статья 8 этого закона вводит право субъектов РФ (и муниципальных образований, если это предусмотрено региональными законами) на преимущественную покупку СЗУ.
• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ), статья 250 – определяет порядок реализации преимущественного права в отношении долей в недвижимости.
• Региональные законы о земле, например, законы Тульской, Кировской, Московской областей, где прямо указано, что «муниципальное образование имеет преимущественное право покупки земельного участка по цене, за которую его предлагает продавец».
• Часть 4 статьи 10 101‑ФЗ – регулирует преимущественное право арендатора на выкуп сельхозземли.

Все эти нормативные акты находятся в действии на момент написания (19 апреля 2026 г.) и регулярно уточняются в связи с изменениями в земельном законодательстве.

Кто имеет преимущественное право?

В зависимости от уровня и характера собственности, право может принадлежать:

Субъекты Российской Федерации

Государство (федеральный уровень) имеет право преимущественной покупки в случае, если СЗУ находится в государственной собственности или если в региональном законе предусмотрено такое право.

Муниципальные образования

Если закон субъекта РФ (области, края, республики) предоставляет муниципальному образованию преимущественное право, то оно может выкупить СЗУ по цене, заявленной продавцом. Примеры: Тульская, Кировская, Московская области.

Арендаторы сельскохозяйственных земель

Согласно части 4 статьи 10 101‑ФЗ, арендатор, использующий СЗУ в целях сельскохозяйственного производства, имеет преимущественное право выкупа при продаже участка арендодателем.

Соседи‑собственники (при продаже доли)

Если речь идёт о продаже части участка, то преимущественное право принадлежит другим совладельцам (например, наследникам, которые владеют другими долями).

Другие лица

В некоторых регионах закон может предоставлять право преимущественной покупки организациям, осуществляющим сельскохозяйственное производство, если они находятся в числе «заинтересованных сельхозпредприятий».

Порядок реализации преимущества

Процедура реализуется в несколько этапов:

1. Извещение о намерении продажи. Продавец обязан направить письменное извещение о продаже СЗУ в адрес всех потенциальных обладателей преимущества (субъекта РФ, муниципального образования, арендатора, совладельцев). Извещение должно содержать:
   • описание участка (кадастровый номер, площадь, местоположение);
   • условия продажи (цена, сроки, способ оплаты);
   • срок, в течение которого получатель извещения может заявить о реализации права (обычно 30 календарных дней).
2. Заявление о реализации права. Заинтересованное лицо в указанный срок подает в орган, осуществляющий продажу (обычно это региональное управление сельским хозяйством или муниципальная администрация), заявление о желании реализовать преимущественное право.
3. Подтверждение условий. Орган, получивший заявление, проверяет соответствие условий продажи (цена, порядок оплаты) требованиям закона и регионального нормативного акта.
4. Подписание договора купли‑продажи. После подтверждения правообладатель и продавец заключают договор, в котором указывается, что сделка осуществлена на основании преимущественного права.
5. Регистрация перехода права собственности. Договор передаётся в Росреестр (или в региональный реестр) для государственной регистрации перехода права собственности.

Если в течение установленного срока заявка не поступает, продавец может свободно заключать договор с любым другим покупателем.

Как отказаться от преимущества (отказ от права)

Отказ от преимущественного права возможен, но должен быть оформлен в соответствии с требованиями закона, иначе он может быть признан недействительным.

Письменный отказ

Объект права (например, муниципальное образование) направляет продавцу письменный отказ в течение того же срока, который установлен для заявления о реализации (обычно 30 дней). В отказе указываются:

• наименование и реквизиты отказающего лица;
• ссылка на закон, предоставляющий право;
• явное указание «Отказ от реализации преимущественного права»;
• подпись и печать (если применимо).

Согласие на продажу третьему лицу

Если отказ оформлен корректно, продавец может сразу приступить к поиску покупателя‑третьего лица и заключать с ним договор.

Последствия отказа

Отказ не лишает правообладателя возможности требовать компенсацию, если в дальнейшем будет доказано, что продажа прошла с нарушением установленных процедур (например, продавец скрывал информацию о цене).

Практические примеры

Пример из Тульской области (2025 г.)

Частный землевладелец планировал продать 15 га СЗУ. По закону Тульской области муниципальное образование имеет преимущественное право. Продавец направил извещение в Тульскую районную администрацию. Администрация в течение 30 дней подала заявление о реализации, подписала договор и зарегистрировала переход права в Росреестре. После регистрации продавец получил полную оплату, а муниципалитет – возможность использовать землю под сельскохозяйственное производство.

Отказ арендатора (Пример из Оренбургской области, 2021 г.)

Арендатор сельскохозяйственной земли получил извещение о продаже участка арендодателем. В течение 30 дней он подал заявление о реализации, но после анализа финансовых условий отказался, отправив письменный отказ в отдел земельных ресурсов; Продавец затем продал участок частному инвестору без нарушения закона.

Продажа доли в наследственном деле (2024 г.)

Трое наследников получили в наследство один участок, каждый по 1/3. Один из наследников решил продать свою долю. По статье 250 ГК РФ остальные наследники имеют преимущественное право покупки. Они получили извещение, в течение 30 дней подали заявления, один из них выкупил долю, а третий отказался. Сделка прошла успешно, а оставшиеся совладельцы продолжили совместное владение.

Проблемные вопросы и пути их решения

• Неясность, кто именно обладает правом. Решение: внимательно изучать региональный закон о земле, где часто указывается, имеет ли муниципальное образование право, а также проверять наличие арендных договоров.
• Сроки подачи заявлений. Закон требует 30 дней, но в некоторых регионах сроки могут быть сокращены до 15 дней. Рекомендация – уточнять в региональном нормативном акте.
• Отказы, оформленные неверно. Если отказ не содержит всех обязательных реквизитов, суд может признать его недействительным. Лучше использовать образцы официальных писем, доступные в юридических справочниках.
• Различие цены в договоре и в извещении. Продавец обязан указывать реальную цену в извещении. Любое изменение цены после срока подачи заявок считается нарушением.
• Конфликт интересов между субъектом РФ и муниципалитетом. Приоритет у субъектов РФ, если закон субъекта РФ предусматривает их преимущественное право над муниципальными. При отсутствии такой нормы приоритет – у муниципалитета.

Для минимизации рисков рекомендуется привлекать квалифицированных юристов, специализирующихся на земельных отношениях, и вести электронный документооборот, который фиксирует даты отправки и получения извещений.

Преимущественное право покупки земли сельскохозяйственного назначения – важный механизм, позволяющий государству, муниципалитетам и арендаторским субъектам защищать интересы сельского хозяйства и предотвращать неконтролируемую продажу сельхозземель. Ключевые моменты, которые необходимо помнить, включают:

• Точная идентификация правообладателя (субъект РФ, муниципальное образование, арендатор, совладелец).
• Соблюдение процедуры извещения и строгих сроков подачи заявлений.
• Оформление отказа в письменной форме с указанием всех обязательных реквизитов.
• Регистрация сделки в Росреестре – обязательный этап, без которого право собственности не будет официально признано.

При правильном подходе к реализации или отказу от преимущества обе стороны – продавец и потенциальный покупатель – могут избежать судебных споров и завершить сделку в пределах закона.

Если у вас возникли вопросы по конкретному случаю, рекомендуется обратиться к юристу, который проведёт правовой аудит документов и поможет правильно оформить все необходимые процедуры.