Многие покупатели недвижимости уверены, что если они приобретают квартиру «как есть», то платить дополнительные налоги не придётся․ Однако российское законодательство вводит понятие «неотделимые улучшения», которые могут стать объектом налогообложения․ В этой статье разберёмся, что именно считается неотделимым улучшением, когда возникает налог и как его правильно рассчитать․
Что такое неотделимые улучшения?
Неотделимые улучшения — это любые работы или предметы, которые после установки невозможно вынуть без ущерба для квартиры․ Примеры:
- встраиваемая кухня;
- натяжные потолки с встроенным освещением;
- сантехника, «вмонтированная» в стены (например, ванна-джакузи с гидромассажем);
- климатическая система с каналами в несущих конструкциях;
- «умная» проводка — электрические шины и датчики, заделанные в стены․
Когда возникает налог?
Покупатель делает улучшения самостоятельно
Если вы после приобретения квартиры проводите капитальный ремонт и устанавливаете неотделимые улучшения, налога нет․ Всё сводится к обычным расходам на улучшение жилья․
Улучшения уже есть в квартире, но продавец не выделил их стоимость в договоре
Здесь появляется фактическое увеличение дохода продавца, а значит, налоговая база по НДФЛ для продавца․ Однако последние разъяснения ФНС России (письмо № БС-4-11/4893@ от ) уточняют:
- если в договоре купли-продажи нет отдельной строки «Стоимость неотделимых улучшений», то всю цену квартиры признают доходом продавца;
- если же стоимость улучшений выделена отдельно, то налог берётся только с этой суммы (и только с дохода, превышающего 1 млн рублей льготы)․
Покупатель платит за улучшения отдельно наличными «в конверте»
С купля-продажа недвижимости через расчёты наличными свыше 100 000 ₽ запрещена (ФЗ-353)․ Поэтому любые «серые» доплаты за неотделимые улучшения автоматически становятся объектом внимания налоговой и могут привести к штрафам и доначислению НДФЛ․
Как рассчитать налог (примеры)
Пример 1․ Улучшения не выделены в договоре
Цена квартиры: 7 500 000 ₽
Фактические неотделимые улучшения: 1 200 000 ₽
Налог продавца (13 %): 7 500 000 ₽ × 13 % = 975 000 ₽
Пример 2․ Улучшения выделены отдельной строкой
Цена квартиры: 6 300 000 ₽
Неотделимые улучшения: 1 200 000 ₽
Льгота по улучшениям: 1 000 000 ₽
Налог: (1 200 000 ₽ – 1 000 000 ₽) × 13 % = 26 000 ₽
Как избежать двойного налогообложения?
- Фиксируйте стоимость улучшений отдельно в договоре купли-продажи (приложите смету, акт приёмки)․
- Используйте безналичные расчёты для всей суммы сделки․
- Сохраняйте чеки и договоры подряда, чтобы подтвердить, что улучшения были произведены именно продавцом․
- Заявляйте вычет (если вы продавец): сумма, израсходованная на улучшения, уменьшает налоговую базу по НДФЛ․
Неотделимые улучшения — это не только комфорт, но и возможная налоговая нагрузка․ При покупке или продаже квартиры важно чётко разграничить стоимость самой недвижимости и стоимость «встроек»․ Грамотное оформление договора позволит и продавцу сэкономить на налогах, и покупателю избежать споров с ФНС․
Важно! Используйте услуги профессионального риэлтора или юриста, чтобы все улучшения были учтены корректно ещё на этапе подготовки документов․