Для любого предпринимателя, планирующего вести деятельность на собственном земельном участке, ключевым фактором успеха является правильный выбор вида разрешенного использования (ВРИ)․ От него зависят не только возможности построить нужные объекты, но и размер налоговых платежей, порядок получения разрешений и даже потенциальная прибыль проекта․
Что такое вид разрешенного использования (ВРИ)?
В соответствии с Федеральным законом от 31 июля 2025 г․ № 295‑ФЗ (вступившим в силу 1 марта 2026 г․) в Земельный кодекс РФ была введена новая глава, где подробно описываются виды разрешенного использования земельных участков․ По состоянию на 2026 год для каждого земельного участка, расположенного в определённой территориальной зоне, устанавливается один или несколько ВРИ:
- Основной ВРИ – определяет главное назначение участка (например, сельскохозяйственное, промышленное, жилое)․
- Условно разрешённый ВРИ – допускает использование, которое возможно лишь при соблюдении дополнительных условий (например, наличие санитарных нормативов)․
- Вспомогательный ВРИ – позволяет вести деятельность, сопутствующую основному использованию (например, магазин при промышленном участке)․
Важно помнить, что использование части участка по вспомогательному ВРИ не считается нарушением и не отменяет основной назначенный вид․
Почему ВРИ важен для предпринимателя?
- Юридическая безопасность – только разрешённые виды использования соответствуют градостроительному регламенту и требованиям Росреестра․
- Финансовые расчёты – размер платы за изменение ВРИ рассчитывается исходя из кадастровой стоимости и типа нового вида․
- Налоговый режим – некоторые ВРИ (например, сельскохозяйственное) предполагают льготные ставки налога на имущество․
- Возможность привлечения инвестиций – инвесторы оценивают риски, связанные с правовым статусом земли․
Классификация ВРИ, востребованных в предпринимательской деятельности
3․1 Промышленный и складской ВРИ
Подходит для:
- производственных предприятий;
- складов, логистических центров;
- технических обслуживаний и ремонтных мастерских․
3․2 Коммерческий ВРИ
Включает виды использования, такие как:
- розничная торговля (магазины, рынки);
- офисные помещения;
- гастрономический бизнес (ресторан, кафе, столовая)․
3․3 Сельскохозяйственный ВРИ
Подходит для:
- фермерского хозяйства;
- пчеловодства, пасек;
- выращивания овощей, ягод, ягодных кустов․
3․4 Смешанный (многофункциональный) ВРИ
Позволяет совмещать, например, производственное и коммерческое использование, если это предусмотрено градостроительным регламентом․
Как выбрать оптимальный ВРИ для собственного бизнеса?
4․1 Оценка целей бизнеса
Сначала сформулируйте, какой вид деятельности будет основным, а какие – вспомогательными․ Например, если планируется открыть магазин, но также хранить товар на складе, основной ВРИ будет «коммерческий», а вспомогательный – «складской»․
4․2 Анализ территориальной зоны
Каждая зона (Жилой, Промышленный, Сельскохозяйственный, Дачный и т;д․) имеет свой перечень разрешённых ВРИ․ Информацию можно получить в местном отделе Росреестра или на портале rosreestr․gov․ru․
4․3 Финансовый расчёт
Проведите расчёт стоимости изменения ВРИ (если требуется) и сравните с ожидаемыми доходами․ Плата за изменение рассчитывается по формуле:
Плата = (Кадастровая стоимость участка) × (Тарифный коэффициент, зависящий от нового ВРИ)
4․4 Проверка нормативных ограничений
Удостоверьтесь, что выбранный ВРИ не конфликтует с:
- санитарными нормами;
- экологическими ограничениями;
- ограничениями по высотности и плотности застройки․
Порядок изменения ВРИ
- Подготовка заявления – собственник подаёт в Росреестр форму «Заявление об изменении вида разрешенного использования участка»․
- Согласование с органами местного самоуправления – необходимо получить заключение Департамента недвижимости и, при необходимости, согласие органов охраны окружающей среды․
- Оплата государственной пошлины – размер зависит от кадастровой стоимости и выбранного ВРИ․
- Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) – после одобрения заявления и оплаты пошлины в реестр вносятся новые данные․
- Получение разрешительной документации – в зависимости от вида деятельности могут потребоваться строительные разрешения, лицензии и т․д․
Важно: согласно новеллам 295‑ФЗ, в случае изменения ВРИ на «условно разрешённый» вид требуется предоставить дополнительный пакет документов (например, экологическое заключение)․
Примеры практического применения ВРИ в предпринимательстве
6․1 Коттеджный поселок «Солнечный» – открытие пасеки
Собственник участка площадью 0,6 га в СНТ выбрал сельскохозяйственный ВРИ (пасека)․ Благодаря новому закону, плата за изменение составила 1,5 % от кадастровой стоимости, что сделало проект экономически выгодным․
6․2 Городской склад в Москве
Для размещения логистического центра в пределах промышленной зоны был выбран промышленный ВРИ с дополнительным вспомогательным ВРИ «складской»․ Платёж за изменение составил 2 % от стоимости участка, а сроки регистрации в ЕГРН – 30 дней․
6․3 Открытие коворкинга в жилой зоне
В жилой зоне выбран коммерческий ВРИ с условием, что площадь коворкинга не превышает 15 % от общей площади участка․ Требовалось согласование с органом местного самоуправления и получение санитарного заключения․
Частые ошибки предпринимателей при работе с ВРИ
- Игнорирование территориальной зоны – попытка использовать участок под промышленный ВРИ в жилой зоне приводит к отказу в регистрации․
- Недостаточная проверка условий вспомогательных видов – иногда вспомогательный ВРИ требует отдельного разрешения, о чём часто забывают․
- Неправильный расчёт платы – отсутствие расчёта всех возможных сборов (пошлина, экологический сбор) может привести к финансовым сюрпризам․
- Отсутствие планов по изменению ВРИ в будущем – если бизнес планирует расширение, лучше сразу запросить более широкий спектр ВРИ․
Выбор и корректное оформление вида разрешенного использования земельного участка – фундаментальный шаг для любого предпринимателя, желающего вести деятельность на земле․ С учётом нововведений Федерального закона № 295‑ФЗ предприниматели получают более гибкие инструменты, но одновременно обязаны тщательно соблюдать процедуру изменения ВРИ, учитывать финансовые издержки и соблюдать дополнительные нормативные требования․
Тщательная подготовка, привлечение квалифицированных юристов и планирование будущих изменений помогут избежать лишних расходов и юридических проблем, а также ускорят запуск вашего бизнеса․
Источник информации: Федеральный закон от 31 июля 2025 г․ № 295‑ФЗ, Росреестр (данные на ), публикации Интерафакс‑Недвижимость․