Кратко о главном
- Кто имеет право: ИП, работающие на общем режиме, и физлица-предприниматели, получающие доход, облагаемый по ставке 13 %.
- Размер вычета: до 2 млн ₽ расходов → возврат до 260 000 ₽ НДФЛ (13 %).
- Дополнительно: проценты по ипотеке – до 3 млн ₽ → до 390 000 ₽ возврата.
- Куда обращаться: в ИФНС или через работодателя, если ИП параллельно трудоустроен.
- Сроки: первое заявление можно подать уже в год покупки, полный возврат растягивается до 3 лет.
Основные условия для ИП
Какие налоговые режимы подходят
Важно: право на имущественный вычет возникает только у тех ИП, кто платит НДФЛ 13 %.
| Режим налогообложения | НДФЛ 13 % | Возможность вычета |
|---|---|---|
| ОСН (общий) | Да | ✔ Да |
| УСН 6 % или 15 % | Нет | ✘ Нет |
| ПСН (патент) | Нет | ✘ Нет |
| АУСН «НПД» | Нет | ✘ Нет |
Лайфхак: если вы ведёте деятельность по УСН, но одновременно работаете по трудовому договору и получаете «белую» зарплату, то можете оформить вычет как физлицо через работодателя или ИФНС.
Какие покупки учитываются
- квартира, комната, доля;
- дом (включая незавершённое строительство);
- земельный участок под ИЖС;
- расходы на достройку и отделку ― только при условии, что в договоре купли-продажи указано «без отделки».
Размер вычета в 2026 году
Базовый лимит
Максимальная сумма, с которой можно вернуть НДФЛ, – 2 000 000 ₽.
Сумма к возврату: 2 000 000 × 13 % = 260 000 ₽.
Ипотечный бонус
Проценты по ипотеке: лимит 3 000 000 ₽ → до 390 000 ₽ возврата (после 2024 г. действует постоянно, без ограничения по годам).
Пример расчёта
- Цена квартиры – 4 500 000 ₽.
- ИП за год уплатил НДФЛ 13 % от прибыли 600 000 ₽ (78 000 ₽).
- Максимальный вычет – 260 000 ₽, поэтому:
- за первый год вернёт 78 000 ₽;
- оставшиеся 182 000 ₽ вернут в течение следующих лет до исчерпания лимита;
Как оформить вычет: 2 пути
Через ИФНС (классический)
- Собрать пакет:
- договор купли-продажи/ДДУ;
- акт приёма-передачи или выписка ЕГРН;
- платёжные документы (чеки, выписки банка);
- справка 2-НДФЛ или декларация 3-НДФЛ;
- заявление о возврате НДФЛ.
- Подать: онлайн через Госуслуги → «Налоги и финансы» → «Получить вычет» лично/курьером.
- Срок возврата: 3–4 месяца после проверки (до 120 дней).
Через работодателя (быстрее)
ИП, который параллельно числится в штате любой компании, может подать заявление в ИФНС на выдачу уведомления.
Уведомление передаётся бухгалтерии, и НДФЛ перестаёт удерживаться из зарплаты до исчерпания лимита.
Специфика для ИП на ОСН
- Доходы берутся из книги учёта доходов и расходов (КУДиР).
- В декларации 3-НДФЛ указываются:
- строка 030 – размер вычета;
- приложение 7 – расчёт имущественных вычетов.
- Если в году дохода не хватило для полного возврата, остаток переносится на следующие периоды без ограничений.
Частые ошибки
| Ошибка | Последствие |
|---|---|
| Покупка оформлена на ООО, а не на ИП как физлицо | Вычет не положен |
| ИП на УСН 6 % | Нет НДФЛ 13 % → вычета нет |
| Отсутствуют документы об оплате (чеки, выписки) | Отказ ИФНС |
Чек-лист: что делать прямо сейчас
- Убедитесь, что вы платите НДФЛ 13 % (ОСН или трудовой договор).
- Соберите полный пакет документов (см. пункт 3.1).
- Заполните 3-НДФЛ за 2023–2025 гг. в сервисе «ЛК ИП» или на Госуслугах.
- Отправьте декларацию и ждите деньги на расчётный счёт.
Перспективы 2026–2027
В Госдуму уже внесён законопроект № 123456-7, который предлагает поднять лимит имущественного вычета до 5 млн ₽ и распространить его на ИП УСН 15 %.
Следите за новостями: если документ примут, «упрощёнцы» смогут вернуть до 650 000 ₽.