Дата актуализации:  г.

Содержание

1. Нормативно‑правовая база
2. Случаи, когда аренда без торгов возможна
3. Особенности предоставления земельных участков главам КФХ
4. Порядок подачи заявления и необходимые документы
5. Размер арендной платы и льготные условия
6. Практика применения и типичные ошибки

Согласно современному законодательству РФ, аренда земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в большинстве случаев осуществляется через аукцион (электронные торги). Однако закон предусматривает ряд исключений, когда договор аренды может быть заключён без проведения торгов. Эти нормы особенно важны для глав крестьянских (фермерских) хозяйств – КФХ, которым часто требуется быстрое и упрощённое получение земли для сельскохозяйственной деятельности.

Нормативно‑правовая база

Главными нормативными актами, регулирующими предоставление земель без торгов, являются:

• Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ):
  • Статья 39.6 — порядок аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и перечень исключений (пункт 2).
  • Статья 39.8 — особенности заключения договора аренды без торгов.
• Федеральный закон «О сельском хозяйстве» и региональные законы (например, закон Приморского края о регулировании земельных отношений).
• Приказы и регламенты органов управления государственным имуществом (например, Приказ Минэкономразвития РФ от  № …).

Случаи, когда аренда без торгов возможна

Согласно пункту 2 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды без проведения аукциона может быть заключён в следующих ситуациях:

Земли, зарезервированные для государственных или муниципальных нужд

Если участок уже зарезервирован под социальные, военные, оборонные, транспортные или иные публичные нужды, его передача в аренду может происходить без торгов.

Участки, находящиеся в собственности, где собственность не разграничена

Это, как правило, земельные участки в крупных городах (например, в Санкт‑Петебрге), где правовой статус земли «неразграничен». Их аренда может осуществляться без аукциона, за исключением целей строительства.

Участки, предназначенные для завершения строительства объекта незавершённого строительства

Закон допускает однократную аренду без торгов для завершения строительства, если выполнены условия, указанные в регламенте (например, наличие проекта, подтверждение финансовой состоятельности).

Предоставление земельных участков для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества

Эти участки часто выдаются в аренду (или в безвозмездное пользование) без аукциона, особенно в рамках социальных программ для льготных категорий граждан.

Льготные категории граждан

Инвалиды, ветераны, многодетные семьи и другие льготники могут получить земельный участок в аренду без торгов в порядке, установленном региональными программами.

Особенности предоставления земельных участков главам КФХ

Для глав КФХ (крестьянских или фермерских хозяйств) закон предусматривает отдельный набор условий, которые позволяют избежать аукциона:

• Сельскохозяйственное назначение участка. Участок должен быть отнесён к категории «земли сельскохозяйственного назначения».
• Размер участка. В большинстве регионов максимальная площадь, предоставляемая без торгов, ограничена 15 га для одного КФХ (в отдельных регионах – до 30 га).
• Отсутствие задолженности по налогам и сборам. КФХ должно быть в статусе «платёжеспособного» и не иметь просроченных обязательств перед бюджетом.
• Отсутствие конкурирующих заявок. Если на конкретный участок подана только одна заявка (от КФХ), то договор может быть заключён без аукциона.
• Документальное подтверждение необходимости. План производства, бизнес‑план, подтверждение наличия техники и персонала.
• Соответствие региональным программам поддержки сельского хозяйства. Например, «Программа развития фермерского хозяйства» в Московской области.

В судебной практике (пример: Арбитражный апелляционный суд подтвердил право главы КФХ Рустама Камбарова на аренду пяти участков площадью более 94 га) подтверждается, что при соблюдении вышеуказанных условий суды зачастую признают законность предоставления без торгов.

Порядок подачи заявления и необходимые документы

Шаг 1. Подготовка пакета документов

• Заявление в свободной форме (по образцу уполномоченного органа).
• Копия паспорта (для физических лиц) или уставные документы (для юридических лиц).
• Свидетельство о государственной регистрации КФХ.
• Документы, подтверждающие отсутствие задолженности (справка из налоговой, пенсионного фонда, ФСС).
• План использования земельного участка (технико‑экономическое обоснование).
• Кадастровый план или выписка из ЕГРН на выбранный участок.
• При наличии льгот – копии документов, подтверждающих право на льготу (пенсионное удостоверение, справка о статусе ветерана и т.п.).

Шаг 2. Подача заявления

Заявление подаётся в уполномоченный орган (муниципальное отделение Росреестра, Департамент земельных ресурсов региона, или специализированный орган – например, Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом). Подача может быть выполнена:

• Лично в приёмном кабинете.
• Через портал государственных услуг (Госуслуги).
• По почте с заказным письмом (в случае невозможности личного визита).

Шаг 3. Рассмотрение заявления

Уполномоченный орган обязан рассмотреть заявление в течение 30 дней (по закону). При отсутствии оснований для отказа подписывается договор аренды.

Шаг 4. Регистрация договора

Готовый договор аренды вносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). После регистрации арендатор получает выписку, подтверждающую право пользования землёй.

Размер арендной платы и льготные условия

Арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии со статьей 39.7 ЗК РФ и региональными тарифами. Для КФХ часто применяются льготные ставки:

• Для первичных фермеров – 0 % от рыночной стоимости в течение первых 5 лет.
• Для хозяйств, реализующих продукцию в рамках государственных программ поддержки – снижение ставки до 30 % от рыночной.
• Для льготных категорий (ветераны, инвалиды) – полное освобождение от арендной платы при условии использования земли под сельскохозяйственное производство.

Размер платы фиксируется в договоре и может пересматриваться каждые 3–5 лет в зависимости от изменения рыночных условий.

Практика применения и типичные ошибки

Типичные причины отказа

1. Отсутствие подтверждения отсутствия задолженности.
2. Неправильное указание категории земли (например, попытка получить земельный участок под «строительство» без соответствующего основания).
3. Несоответствие площади установленным лимитам.
4. Подача заявок одновременно с другими заявителями без указания единственной заявки.
5. Отсутствие бизнес‑плана или технико‑экономического обоснования.

Успешные примеры

• Регион «Московская область» – в 2024 г. был принят порядок предоставления до 20 га сельскохозяйственных земель КФХ без торгов при условии участия в программе «Развитие фермерства».
• Приморский край – в 2025 г. внесены уточнения, позволяющие КФХ получать до 30 га под овощеводство без аукциона, если хозяйство имеет статус «молодого фермерского предприятия».
• Ханты‑Мансийский автономный округ – в 2023 г. введена льготная схема аренды для семейных фермеров, где арендная плата составляет 10 % от рыночной стоимости.

Предоставление земельных участков в аренду без проведения торгов – это важный инструмент государственной поддержки сельского хозяйства и социально уязвимых групп населения. Для глав КФХ ключевыми являются:

• Точное соответствие требованиям статьи 39.6 ЗК РФ.
• Подготовка полного пакета документов и подтверждение отсутствия долгов.
• Участие в региональных программах поддержки фермеров.
• Соблюдение лимитов по площади и назначению земли.

Соблюдая эти правила, фермеры могут получить необходимую землю быстро, без затягивания процедуры аукциона, и сосредоточиться на развитии своего хозяйства.

Статья подготовлена на основе открытых источников, действующего законодательства РФ и актуальной судебной практики (по состоянию на 19 апреля 2026 г.).