Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Актуально на 19 апреля 2026 г․

Почему земельный участок «следует» за зданием или сооружением

Согласно статье 35 ЗК РФ и статье 271 ГК РФ, в российской правовой системе действует принцип «единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости»․ Это означает:

вместе с приобретением здания/сооружения к новому собственнику переходит и право на землю под ним;
если объект находится на публичной (государственной или муниципальной) земле, собственник получает исключительное преимущественное право её выкупа или аренды без торгов․

Нормативная база

Земельный кодекс РФ

ст․ 39․20 ЗК РФ — особенности предоставления участков, занятых уже построенными объектами;
ст․ 39․14 ЗК РФ, перечень оснований получения участка без торгов;
ст․ 39․6 ЗК РФ, общий порядок предоставления государственных земель;
ст․ 39․17 ЗК РФ — процедура подачи заявления без проведения аукциона․

Гражданский кодекс РФ

ст․ 271 ГК РФ — право пользования землёй собственником недвижимости, в т․ч․ возможность выделения части участка․

Подзаконные акты

Приказ Минстроя России от № 264/пр — определяет сроки завершения строительства объектов незавершённого строительства (ОНС)․

Кто и когда может получить землю «автоматически» без торгов

Категория собственника	Условие	Форма предоставления
Собственник здания/сооружения, расположенного на государственной или муниципальной земле	Объект зарегистрирован в ЕГРН	Собственность или аренда без торгов (пп․ 9 п․ 2 ст․ 39․6 ЗК РФ)
Собственник помещений в многоквартирном доме (МКД)	Земля входит в состав общего имущества МКД	Оформляется как долевая собственность либо аренда ТСЖ/ЖК (ст․ 39․20 ЗК РФ, ЖК РФ)
Новый собственник ОНС (объекта незавершённого строительства)	Объект приобретён на торгах; строительство завершается в сроки, установленные Минстроем	Однократное безторговое предоставление под завершение строительства (пп․ 1 п․ 1 ст․ 39․6 ЗК РФ)

Пошаговая инструкция оформления

Шаг 1․ Сбор исходных данных

Выписка из ЕГРН на здание/сооружение;
Кадастровый паспорт земельного участка (если образован);
Технический план или схема расположения объекта;
Справка из БТИ о площади объекта․

Шаг 2․ Определение органа-распорядителя

Для федеральных земель — Росимущество;
Для региональных, Департамент имущества субъекта РФ;
Для муниципальных — Администрация муниципалитета/МФЦ․

Шаг 3․ Подача заявления

Форма — по приложению к приказу Минэкономразвития РФ № 720/пр (2024 г․)․ В заявлении обязательно указать:

Кадастровый номер земельного участка (или кадастровый квартал и площадь);
Сведения о зарегистрированном объекте (вид, площадь, кадастровый номер);
Желаемый способ предоставления: собственность или аренда;
Ссылку на норму ЗК РФ, позволяющую без торгов (пп․ 9 п․ 2 ст․ 39․6 ЗК РФ)․

Шаг 4․ Кадастровые работы

Если границы участка не установлены — заказ кадастрового инженера на межевание и формирование межевого плана;
Если объект охватывает часть участка, необходимо выделить долю в натуре (ст․ 271 ГК РФ)․

Шаг 5․ Согласование и проект распоряжения

Срок рассмотрения:

федеральные земли — до 60 дней;
региональные и муниципальные — до 30 дней․

Шаг 6․ Регистрация права в Росреестре

Получить акт приёма-передачи земельного участка;
Подать в Росреестр пакет документов:
- договор аренды или акт передачи в собственность;
- межевой план (форма МП1);
- квитанция госпошлины (для собственности 2 000 ₽, для аренды 350 ₽)․

Частые ошибки и как их избежать

Ошибка	Последствия	Как избежать
Несоответствие площади участка площади здания (завышение/занижение)	Отказ в предоставлении или будущие споры с кадастровой палатой	Заказать геодезическую съёмку до подачи заявления
Пропуск срока подачи заявления при покупке ОНС	Необходимость повторных торгов	Следить за календарным планом, прописанным в приказе Минстроя № 264/пр
Отсутствие согласия всех собственников помещений в МКД	Задержка в оформлении ТСЖ/ЖК	Провести общее собрание собственников заранее

Особые случаи

Объект незавершённого строительства (ОНС)

При покупке ОНС на торгах новый собственник вправе однократно получить участок без аукциона для завершения строительства (пп․ 1 п․ 1 ст․ 39․6 ЗК РФ)․ Сроки:

до 2027 г․ — для жилых домов;
до 2028 г․ — для объектов капитального строительства иных назначений․

Земля под многоквартирным домом

Земельный участок входит в состав общего имущества собственников помещений․ Оформляется:

На ТСЖ/ЖК в собственность (если образовано товарищество)․
В аренду на длительный срок (49 лет) при отсутствии ТСЖ․

Часть участка занята чужими объектами

Согласно ст․ 271 ГК РФ, при кадастровом учёте такие объекты исключаются из состава предоставляемого участка․

Налоги и платежи после оформления

Земельный налог — от 0,3 % до 1,5 % кадастровой стоимости;
Арендная плата, от 0,1 % до 1,5 % кадастровой стоимости (региональные коэффициенты);
Налог на имущество — для зданий и сооружений по кадастровой стоимости (0,1–2 %)․

Где получить помощь

МФЦ — приём документов и консультации;
Кадастровые инженеры — межевание и техпланы;
Юридические фирмы по земельным вопросам — сложные случаи (ОНС, споры с Росимуществом)․

Законодательство РФ предоставляет собственнику недвижимости, расположенной на государственной или муниципальной земле, исключительное преимущественное право оформить участок без торгов․ Главное — соблюдать процедуру, подготовить точные кадастровые данные и своевременно подать заявление․ Для сложных объектов (ОНС, МКД) рекомендуется подключить профильных юристов или кадастровых инженеров․