Безвозмездное пользование недвижимостью — это форма передачи имущества‚ при которой одна сторона (собственник) предоставляет другой стороне право бесплатного владения и использования квартиры на определённый срок без получения платы. В Российской Федерации и Республике Беларусь такие отношения регулируются Гражданским кодексом‚ а также специальными нормативными актами‚ включая преференции для некоммерческих организаций.
Что такое договор безвозмездного пользования (сайт-договор)
Юридически это договор безвозмездного пользования (ссуды)‚ закреплённый в гл. 37 ГК РФ и гл. 39 ГК РБ. Основные признаки:
- Безвозмездность: сторона‚ получающая квартиру‚ не платит арендную плату.
- Срочность: договор может быть заключён на определённый срок или бессрочно (в последнем случае любая сторона вправе расторгнуть его‚ предупредив за 30 дней).
- Целевое использование: квартира должна применяться только по назначению‚ указанному в договоре (например‚ проживание‚ учебный процесс‚ социальное жильё).
Какие объекты можно передавать
В качестве объекта может выступать:
- Жилое помещение (квартира‚ комната‚ дом).
- Часть жилого помещения (например‚ комната в квартире).
Пошаговая процедура передачи квартиры в безвозмездное пользование
Шаг 1. Подготовка документов собственника
- Выписка из ЕГРН/БТИ о праве собственности.
- Технический паспорт (по форме № 1).
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
Шаг 2. Согласование условий договора
В тексте договора обязательно прописывают:
- Полный адрес квартиры и её кадастровый номер.
- Срок пользования (например‚ 5 лет или «бессрочно»).
- Цель использования (например‚ «для проживания студентов образовательного учреждения»).
- Обязанности сторон по содержанию имущества‚ текущему и капремонту.
Шаг 3. Подписание и регистрация
Для квартир‚ находящихся в муниципальной собственности‚ потребуется решение органа местного самоуправления (например‚ департамента имущественных отношений) и последующая регистрация договора в Росреестре / Едином государственном регистре недвижимости Республики Беларусь.
Налоговые последствия
В Российской Федерации
- Доход от безвозмездного пользования у собственника-физлица не возникает‚ поэтому НДФЛ не начисляется.
- Если квартира принадлежит юрлицу‚ то при передаче в безвозмездное пользование не образуется объекта налогообложения по налогу на прибыль‚ если имущество используется на уставную деятельность некоммерческой организации и ведётся раздельный учёт (подтверждено письмом Минфина РФ от № 03-03-06/1/82341).
- Налог на имущество продолжает уплачивать собственник на общих основаниях.
В Республике Беларусь
С 16 апреля 2023 года действует указ Президента № 123‚ который упрощает порядок предоставления имущества госорганизациями в безвозмездное пользование:
- Уменьшен перечень документов.
- Налог на прибыль не возникает у получателя‚ если имущество используется на некоммерческие цели.
- Для образовательных учреждений предусмотрены льготы по земельному налогу‚ если земельный участок был закреплён за ними в бессрочное пользование со счёта 10855 (данные из разъяснений Министерства финансов РБ от ).
Риски и спорные моменты
Риски собственника
- Повреждение имущества — решение: включить в договор пункт о материальной ответственности и ежегодном акте осмотра.
- Отказ выселять по окончании срока, решение: закрепить в договоре неустойку и подавать иск в суд о выселении.
Риски пользователя
- Внезапное расторжение договора, решение: оговорить письменное предупреждение за 90 дней.
- Необоснованные требования оплаты коммунальных услуг, решение: в договоре чётко распределить обязанности.
Шаблон ключевых пунктов договора безвозмездного пользования квартирой
<Пример> Предмет договора Собственник передаёт‚ а Пользователь принимает в безвозмездное пользование квартиру‚ расположенную по адресу: [указать адрес]‚ общей площадью [__] м². Срок действия договора: «___» лет с «___» __ 20__ г. по «___» __ 20__ г. (при бессрочном — указать «бессрочно»). Целевое использование: исключительно для проживания [указать категорию граждан]. </Пример>
Практический совет юриста
Если вы собственник муниципальной квартиры и хотите передать её‚ например‚ ветерану или детскому образовательному учреждению:
- Обратитесь в Департамент имущественных отношений вашего региона.
- Подготовьте мотивированное заявление и копии документов.
- Включите пункт о возможном досрочном расторжении при нарушении условий (например‚ субаренда без согласия).
Дополнительно: при получении земельного участка в бессрочное пользование образовательным учреждением со счёта 10855‚ обязательно оформляйте раздельный бухгалтерский учёт‚ чтобы сохранить налоговые льготы.
Ключевые выводы
- Договор безвозмездного пользования квартирой не требует госпошлины‚ но должен быть зарегистрирован в ЕГРН при сроке более 1 года.
- Налоговые льготы возможны только при раздельном учёте и применении имущества на уставные цели.
- Для минимизации рисков сторонам рекомендуется составлять подробный акт приёма-передачи и ежегодно подписывать акт осмотра имущества.
Успешного оформления! Если останутся вопросы — обратитесь к квалифицированному юристу по недвижимости.