Общее понятие и значение
Предмет договора — это конкретное жилое помещение, которое наймодатель обязуется передать нанимателю во временное владение и пользование․ Применительно к государственному жилищному фонду речь идёт о помещениях, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципалитетам, предоставляемых гражданам по договорам социального найма или найма жилищного фонда социального использования․
Нормативные основания
- Гражданский кодекс РФ, гл․ 35 (ст․ 671–688) — общие положения о найме жилых помещений․
- Жилищный кодекс РФ, раздел III․1 (ст․ 91․1–91․15) — особенности предоставления жилья из фонда социального использования․
- Федеральный закон от № 217-ФЗ — внёс изменения, закрепившие правовой режим договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования․
Требования к жилому помещению
- Находится в государственной или муниципальной собственности․
- Предназначено исключительно для социального использования․
- Является изолированным (отдельная квартира или комната)․
- Отвечает санитарным и техническим требованиям, пригодно для постоянного проживания․
- Оснащено всеми необходимыми коммунальными услугами и инженерными системами․
Виды предмета по типу жилищного фонда
| Вид фонда | Форма договора | Особенности предмета |
|---|---|---|
| Жилищный фонд социального использования | Договор найма жилого помещения ЖФСИ | Квартиры в домах государственной или муниципальной собственности, передаваемые на срок до 5 лет, с возможностью пролонгации․ |
| Специализированный жилищный фонд | Договор специализированного найма | Общежития, служебные квартиры, адаптированное жильё для отдельных категорий граждан (мобилизованные, работники культуры и др․)․ |
Обязательные реквизиты, описывающие предмет в договоре
Согласно ст․ 91․5 ЖК РФ и ст․ 674 ГК РФ, в договоре обязательно должны быть указаны:
- Адрес и кадастровый номер жилого помещения․
- Общая и жилая площадь․
- Количество комнат, этаж, тип дома․
- Оснащение мебелью и бытовой техникой (если предусмотрено)․
- Состояние инженерных сетей (отопление, водоснабжение, электроснабжение и др․)․
- Ограничения (обременения), подлежащие государственной регистрации (ст․ 91․1 ч․ 4 ЖК РФ, ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ)․
Особенности передачи предмета
- Передача оформляется актом приёма-передачи, который прилагается к договору․
- Фиксируются дефекты и повреждения, чтобы избежать споров при выселении․
- Если помещение передано безвозмездно (социальный найм), наниматель всё равно несёт ответственность за умышленные или небрежные повреждения․
Отличие от коммерческого найма
| Признак | Государственный жилищный фонд (социальный найм) | Частный жилищный фонд (коммерческий найм) |
|---|---|---|
| Собственник | Государство / муниципалитет | Физическое или юридическое лицо |
| Плата | Льготная / социальная | Рыночная |
| Срок | Не более 5 лет (автоматически пролонгируется) | До 5 лет, если иное не указано |
| Основания выселения | Жёстко регламентированы ЖК РФ | Определяются ГК РФ и договором |
Риски и перспективы судебных споров
Актуальные ситуации:
- Наймодатель требует выселения после истечения 5-летнего срока договора (ст․ 683 ГК РФ)․
- Наниматель ссылается на бессрочный характер социального найма и отказывается выселяться․
- Споры о кадастровом описании и технической характеристике помещения, особенно при разделе лицевых счетов․
Суды общей юрисдикции преимущественно руководствуются Жилищным кодексом при рассмотрении дел о фонде социального использования, применяя ГК РФ как дополнительное регулирование․
Предмет договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда — это юридически строго очерченный объект: квартира или комната в доме государственной или муниципальной собственности, пригодная для проживания и переданная по специальному режиму социального найма․ Описание такого предмета должно быть максимально точным, поскольку от этого зависит размер платы, порядок использования, а также возможность признания договора продлённым или прекращённым․