В последние годы в странах СНГ, в т.ч. в России и Беларуси, активно обсуждается вопрос создания и функционирования фондов жилых помещений, находящихся в частной (гражданской) собственности. Такие фонды могут выполнять несколько важных функций:
- управление и эксплуатацию жилых помещений;
- организация их переоформления в нежилой статус (например, под коммерцию);
- обеспечение социального найма и поддержки малоимущих слоёв населения;
- привлечение инвестиций в ремонт и модернизацию зданий.
Правовая база
Для создания и регулирования фондов жилой недвижимости в России и Беларуси действуют несколько ключевых нормативных актов.
Россия
Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 283‑ФЗ «О социальных гарантиях сотрудникам некоторых федеральных органов», а также последним поправкам к Жилищному кодексу РФ, допускается перевод жилых помещений в нежилой статус при условии:
- Согласия всех собственников (проведение общего собрания владельцев);
- Отсутствия обременений (ипотеки, залога) на переводимое помещение;
- Соблюдения требований пожарной безопасности и санитарных норм.
Кроме того, в 2024 году Президент России подписал закон о внеочередном предоставлении съемного жилья малоимущим гражданам, что расширило возможности использования фондов для социального найма.
Беларусь
В Белоруссии планируется создание фонда жилых помещений коммерческого использования государственного жилищного фонда. Об этом сообщает пресс‑служба президента республики (источник – агентство Интерфакс‑Запад). Фонд будет работать по принципу, аналогичному российскому, но с учётом национального законодательства о государственной собственности и о коммерческом использовании жилой недвижимости.
Основные функции фонда
Управление имуществом
Фонд осуществляет централизованное управление многоквартирными домами, в т.ч.:
- техническое обслуживание и текущий ремонт;
- внедрение энергосберегающих технологий;
- взаимодействие с коммунальными службами.
Переход в коммерческое использование
Перевод хостелов, гостиничных комплексов или иных жилых помещений в нежилой статус требует:
- проведения общего собрания собственников и получения согласия большинства (не менее 2/3 голосов);
- оформления соответствующего решения в нотариальной форме;
- регистрации изменения назначения помещения в Росреестре (или в Белорусском реестре недвижимости).
Пример из практики: в Москве 10 октября 2023 г. было объявлено о необходимости проведения общего собрания владельцев квартир для перевода хостелов в нежилые помещения (источник – Интерфакс‑Недвижимость).
Социальный найм
Договор социального найма – это особый тип аренды, позволяющий гражданам, находящимся на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, арендовать жильё по льготным ставкам. Условия заключения договора включают:
- отсутствие обременений на имущество, предоставляемое в аренду;
- доказательство необходимости (список критериев, установленных региональными органами власти);
- соблюдение сроков и условий оплаты, предусмотренных законодательством.
Процедура создания фонда
- Инициатива. Инициатором может стать муниципальная администрация, государственный орган или объединение собственников.
- Разработка устава. В уставе фиксируются цели фонда, порядок управления, права и обязанности участников.
- Регистрация. Фонд регистрируется в качестве юридического лица (некоммерческой организации или публичного фонда) в соответствии с Гражданским кодексом РФ/Беларуси.
- Формирование имущества. В фонд передаются права собственности на жилые помещения (покупка, дарение, передача в аренду).
- Контрольные органы. Фонд подотчетен контролирующим органам (Минстрой, Росимущество, в Беларуси – Министерству экономики).
Преимущества для собственников
- Снижение нагрузки. Фонд берёт на себя расходы по текущему обслуживанию и капитальному ремонту.
- Повышение стоимости. Профессиональное управление повышает рыночную стоимость недвижимости.
- Социальные льготы. Возможность участвовать в программах социального найма, получая субсидии.
- Гибкость использования. Перевод помещений в коммерческий статус открывает новые источники дохода.
Риски и ограничения
Несмотря на выгоды, существуют и потенциальные риски:
- Конфликты между собственниками при принятии решений о переоформлении;
- Наличие обременений (ипотека, залог), которые могут препятствовать переводам;
- Изменения в законодательстве, влияющие на налоговый режим и условия социального найма;
- Требования к соблюдению строительных и пожарных норм, особенно при смене назначения помещений.
Практические примеры
Москва, 2023 г.
Перевод хостелов в нежилые помещения потребовал проведения общего собрания владельцев квартир. После получения согласия большинства, помещения были переоформлены и сданы в аренду под офисные нужды, что позволило увеличить доход собственников на 15 % в год.
Белоруссия, 2024 г.
Создан фонд жилых помещений коммерческого использования государственного жилищного фонда. Первоначальный объём фонда – 12 млн м² жилой площади, из которых 3 млн м² планируется переоформить в коммерческий статус к 2026 году.
Фонды, включающие в свой состав жилые помещения, находящиеся в частной собственности, являются эффективным инструментом для:
- управления и модернизации жилого фонда;
- снижения финансовой нагрузки на индивидуальных собственников;
- реализации государственных программ по социальному найму;
- привлечения инвестиций в коммерческое использование недвижимости.
Для успешного создания и функционирования таких фондов необходимо строго соблюдать законодательные требования, проводить открытые и прозрачные процедуры согласования с собственниками, а также учитывать интересы всех заинтересованных сторон – от государства до конечных потребителей жилья.
Дата публикации: 19 апреля 2026 г.