Статус: актуально на 20 апреля 2026 г․

Почему старая Казань особенная

Центральные и исторические районы Казани (Кремлёвская, Вахитовская, Приволжская части) относятся к территории исторического поселения федерального значения․ Это налагает сразу двойной контроль:

• муниципальный (Администрация Казани);
• федеральный (Минкульт РФ через управление охраны объектов культурного наследия Республики Татарстан)․

Что считаеться перепланировкой

Любое изменение:

1. несущих и самонесущих конструкций (стен, перекрытий, фундаментов);
2. инженерных сетей (водоснабжение, канализация, газ, электричество, тепло);
3. площади жилых и вспомогательных помещений;
4. расположения санузлов, кухонь и печей;
5. отделки фасада (окна, балконные двери, цвет штукатурки)․

Категории зданий и ограничения

Объекты культурного наследия

Если ваш дом внесён в единый государственный реестр объектов культурного наследия (ЕГРОКН), любая перепланировка запрещена без согласования с Минкультом РФ․ Процедура включает:

• получение заключения НИИ «Спецпроектреставрация»;
• разработку проекта в реставрационной мастерской;
• экспертизу Минкульта (срок 60–120 дней)․

Исторический ареал (не объекты культурного наследия)

Дома, попадающие в границы исторического ареала, но не охраняемые как памятники, подчиняются Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) Казани․ Ограничения:

• нельзя изменять внешний облик фасада;
• запрещены выносы санузлов на фасад;
• запрещено объединение квартир с нарушением противопожарных требований․

Обычный жилой фонд 1960–1980-х

Здесь процедура проще, но всё равно требуется согласование с:

• ТСЖ/УК;
• ГУП «Таттехинвентаризация» (БТИ);
• Роспотребнадзором (если санузел переносится над жилыми помещениями)․

Пошаговая инструкция легальной перепланировки

Шаг 1: Подготовка технического заключения

Заказывается в ГУП «Таттехинвентаризация»:

• технический паспорт БТИ;
• экспертное заключение о несущих конструкциях․

Шаг 2: Разработка проекта

Требуется лицензированный проектировщик (СРО)․ Проект включает:

• план до и после;
• схемы инженерных сетей;
• расчёты нагрузок (если затрагиваются несущие стены)․

Шаг 3: Получение разрешений

1. МФЦ Казани, подаётся комплект документов:
   • заявление по форме № 1-РП;
   • проект;
   • техзаключение;
   • согласие собственников (если квартира долевая или в кооперативе)․
2. Если объект культурного наследия — параллельно в Минкульт РФ (через портал госуслуг)․

Шаг 4: Согласование с УК/ТСЖ

Не позднее 10 дней после подачи в МФЦ УК/ТСЖ должно выдать заключение․ Отказ возможен только по технике безопасности или нарушению СП 54․13330 «Здания жилые»․

Шаг 5: Выполнение работ и ввод в эксплуатацию

• Работы выполняются под контролем авторов проекта․
• Завершается актом скрытых работ и разрешением на ввод․
• Обновлённый техпаспорт выдаётся БТИ в течение 7 дней после приёмки․

Штрафы за самовольную перепланировку

Советы владельцам квартир в старой Казани

• До покупки проверьте статус дома на портале opendata․tatarstan․ru — раздел «Объекты культурного наследия»․
• При сомнениях закажите экспресс-аудит в «Таттехэкспертизе» (ул․ Островского, 56) — стоимость от 7 000 ₽․
• Консультация юриста по ЖКХ в Казани стоит 3 000–5 000 ₽, но сэкономит десятки тысяч на штрафах․
• Реестр надежных проектировщиков доступен на сайте СРО «Татпроект» — только 12 фирм имеют допуск к работам в историческом ареале․

Краткий чек-лист

1. Уточнить статус дома (ОКН/исторический ареал/обычный)․
2. Получить техпаспорт и заключение БТИ․
3. Разработать проект в СРО․
4. Собрать документы и подать в МФЦ․
5. Согласовать с УК/ТСЖ․
6. Выполнить работы и ввести объект через приёмочную комиссию․

Важно! С 1 января 2026 г․ в Татарстане заработал электронный сервис «Госстройнадзор-онлайн», где можно отслеживать статус заявления и загружать акты скрытых работ без визитов в ведомства․

Автор: юрист по недвижимости, член СРО «Татпроект», г․ Казань