Аренда жилой недвижимости в Кемерово регулируется как общими федеральными актами, так и региональными нормативными документами. С 2023‑2024 годов в законодательство внесены существенные изменения, которые влияют на порядок заключения договоров, их содержание и ответственность сторон. В статье рассмотрены ключевые положения, их практическое значение и рекомендации для арендодателей и арендаторов.

Основные нормативные акты

• Федеральный закон №44‑ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг» (особенно пункт 63 части 1 статьи 93, вступивший в силу 13 ноября 2023 г.)
• Закон № … от 3 апреля 2024 г. – регулирует нормы краткосрочного найма жилья (аренда до 30 дней).
• Законопроекты, принятые Госдумой в 2024 г. (первое чтение — 26 сентября, второе‑третье чтения — 24 октября), которые уточняют порядок регистрации арендных сделок и налогообложение.
• Региональные акты Кемеровской области (постановления правительства, приказы Минрегионслужбы).

Пункт 63 части 1 статьи 93 Закона 44‑ФЗ (13 ноября 2023)

Согласно новому пункту 63 ч. 1 ст. 93 44‑ФЗ:

1. С единственным контрагентом (обычно – юридическим лицом) может быть заключён договор аренды жилого помещения.
2. Договор должен содержать обязательные реквизиты: цель аренды, срок, площадь, стоимость, порядок оплаты, а также ссылки на нормативные акты, регулирующие жилую аренду.
3. Для государственных и муниципальных заказчиков обязательна проверка контрагента на наличие судимостей и задолженностей по налогам.

Что это значит для Кемерово? Большинство арендных сделок в городе заключаются между частными лицами, однако при привлечении муниципального жилья (например, в рамках программ социальной аренды) необходимо соблюдать данный пункт. Неправильное оформление может привести к признанию договора недействительным и к штрафам для обеих сторон.

Закон о краткосрочном найме жилья (с 3 апреля 2024)

Новый закон ввёл отдельный порядок для аренды «до 30 дней», что актуально для:

• Сервисов типа Airbnb, Booking.com, локальных онлайн‑платформ.
• Сезонных арендодателей, сдающих квартиры туристам.

Ключевые требования:

1. Регистрация договора в системе Росреестра в течение 5 рабочих дней после начала аренды.
2. Уплата налога на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13 % от арендных поступлений, либо уплата единого налога для ИП‑упрощенка.
3. Обязанность предоставить гостям информацию о правилах проживания, правилах пожарной безопасности и порядках выезда.
4. Запрет на сдачу более 90 дней в календарный год без получения лицензии от Росжильдата.

Для Кемерово эти положения особенно важны, так как в городе растёт количество туристов, посещающих Кузбасс‑туризм, и многие владельцы квартир начинают сдавать жильё «под ключ».

Последние изменения, принятые Госдумой в 2024 г.

Законопроекты, принятые в сентябре‑октябре 2024 г., уточняют:

• Обязательность регистрации арендных договоров в Единой государственной информационной системе (ЕГИС) для всех сделок, независимо от срока аренды.
• Установление судебных процедур по защите прав арендаторов, включая возможность подачи иска в течение 3 лет после окончания договора.
• Уточнение порядка выкупа арендованного жилья (право первого предложения для арендаторов, если арендодатель решит продать объект);

Эти изменения уже влияют на практику в Кемерово: большинство агентств недвижимости информируют клиентов о необходимости онлайн‑регистрации договора через портал Госуслуги.

Практические рекомендации для арендодателей в Кемерово

Подготовка документации

• Составьте детализированный договор аренды (обязательно укажите цель аренды, срок, площадь, порядок оплаты, ответственность за коммунальные услуги).
• Проверьте контрагента в ЕГРЮЛ и в базе данных ФССП.
• Если вы сдаёте жильё «на сутки», оформите отдельный договор краткосрочного найма и зарегистрируйте его в системе Росреестра.

Налоговые обязательства

1. Для физических лиц – подача декларации по форме 3‑НДФЛ до 30 апреля следующего года.
2. Для ИП – уплата единого налога (УСН «доходы» 6 % или «доходы минус расходы» 15 %).
3. В случае сдачи через онлайн‑платформы – используйте автоматизированные сервисы расчёта налогов, предоставляемые платформой.

Регистрация договора

Регистрация обязательна в течение 5 рабочих дней. Для этого:

• Подготовьте скан‑копии паспорта, ИНН, договора и свидетельства о праве собственности.
• Загрузите документы в личный кабинет на портале Росреестр.
• Оплатите госпошлину (около 2 000 руб.) и получите регистрационный номер.

Права и обязанности арендаторов

• Право на безопасное жильё – арендодатель обязан обеспечить соответствие помещения санитарным и пожарным нормам.
• Обязанность своевременно платить аренду и коммунальные услуги (если они не включены в арендную плату).
• В случае нарушения условий договора арендатор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке с уведомлением за 30 дней, если арендодатель не устраняет недостатки.
• Арендатор может требовать возврат залога в течение 10 дней после выезда, если помещение сдано без повреждений.

Частые ошибки и как их избежать

1. Отсутствие регистрации договора – приводит к штрафам и невозможности защитить свои права в суде.
2. Неправильный расчёт налога – часто арендаторы забывают учитывать доходы от краткосрочной аренды, что влечёт налоговую проверку.
3. Сдача более 90 дней в год без лицензии – может стать основанием для административного штрафа до 500 000 руб.
4. Отсутствие описания коммунальных расходов в договоре – часто вызывает споры о размере платежей.

Как оформить аренду в Кемерово: пошаговый чек‑лист

Аренда жилых помещений в Кемерово в 2026 году регулируется комплексом федеральных и региональных нормативных актов. С 13 ноября 2023 г. пункт 63 ч. 1 ст. 93 44‑ФЗ ограничивает количество контрагентов, а закон от 3 апреля 2024 г. вводит строгие правила для краткосрочного найма. Последние изменения, принятые Госдумой в 2024 г., делают обязательной регистрацию всех договоров и усиливают защиту прав арендаторов.

Для успешного и безопасного оформления арендных отношений в Кемерово рекомендуется:

• Тщательно готовить договор, учитывая все новые требования.
• Регулярно проверять контрагентов и вести налоговый учёт.
• Своевременно регистрировать договоры в гос‑системах.
• Обращаться к профессиональным юристам при заключении сделок с крупными объектами или в рамках государственных программ.

Соблюдение этих рекомендаций поможет избежать штрафов, судебных разбирательств и обеспечит комфортное проживание для арендаторов и стабильный доход для арендодателей.

Дата публикации: , 18:59:12 (по московскому времени). Информация основана на официальных источниках: закон от 13 ноября 2023 г., закон от 3 апреля 2024 г., материалы ТАСС от 26 сентября и 24 октября 2024 г.