Виды разрешенного использования (ВРИ) – это классификационный показатель, который определяет, какие виды хозяйственной и иной деятельности могут осуществляться на конкретном земельном участке. В России классификатор ВРИ регулярно обновляется, а с 1 марта 2026 года вступил в силу Федеральный закон № 295‑ФЗ, внесший существенные изменения в порядок изменения ВРИ.

Почему важно знать ВРИ?

• От ВРИ зависят размеры налогов и платежей за землю (в т.ч. за изменение ВРИ).
• Неправильный ВРИ может привести к правовым рискам, штрафам и даже к принудительному изъятию участка.
• Для владельцев дачных, сельскохозяйственных и коммерческих участков ВРИ определяет возможность строительства и получения разрешений.
• Изменения ВРИ – один из самых быстрых способов законно увеличить доходность участка (пример: в Подмосковье за первые полгода 2026 г. казна пополнилась на 1,2 млрд рублей именно за счёт платежей за изменение ВРИ).

Классификатор ВРИ: основные группы

Согласно обновлённому классификатору Минэкономразвития (приказ № 222 от 12 апреля 2026 г.), все виды использования земельных участков подразделяются на семь основных групп и более 100 подвидов. Ниже – сокращённый список самых часто встречающихся ВРИ.

Группа 1 – Сельскохозяйственное использование

• 1.1 – Пахотные земли (посев зерновых, бобовых, масличных культур).
• 1.2 – Посевные земли (производство овощей, ягод, фруктов).
• 1.3 – Сено и силосные травяные культуры.
• 1.4 – Пастбища и сенокосы.
• 1.5 – Сельскохозяйственные угодья с комбинированным использованием.

Группа 2 – Лесное и природоохранное использование

• 2.1 – Лесные территории (лесные массивы, охраняемые зоны).
• 2.2 – Территории национальных парков и заповедников;
• 2.3 – Болотные земли (для охраны экосистем).
• 2.4 – Участки рек, озёр, водохранилищ (для поддержания водных ресурсов).

Группа 3 – Промышленное использование

• 3.1 – Промышленные зоны (производственные, перерабатывающие предприятия).
• 3.2 – Энергетические объекты (тепловые станции, ветропарки, солнечные электростанции).
• 3.3 – Логистические и складские площади.

Группа 4 – Градостроительное (строительное) использование

• 4.1 – Жилые зоны (многоквартирные дома, коттеджные поселки).
• 4.2 – Дачные и садовые участки (для индивидуального жилищного строительства).
• 4.3 – Коммерческие зоны (офисы, торговые центры, гостиницы).
• 4.4 – Инфраструктурные объекты (школы, больницы, административные здания).

Группа 5 – Зоны общего пользования и рекреации

• 5.1 – Парки и скверы.
• 5.2 – Спортивные сооружения (стадионы, тренажёрные залы, площадки).
• 5.3 – Культовые и исторические объекты.

Группа 6 – Транспортные зоны

• 6.1 – Автомобильные дороги и магистрали.
• 6.2 – Железнодорожные пути.
• 6.3 – Аэродромы и вертолетные площадки.

Группа 7 – Специальные зоны

• 7.1 – Военно-стратегические объекты.
• 7.2 – Зоны радиационной и химической безопасности.
• 7.3 – Участки под временное пользование (например, фестивали).

Как правильно выбрать ВРИ?

1. Определите цель использования участка. Например, если планируется выращивание овощей, выбирайте ВРИ 1.2.
2. Проверьте зонирование в муниципальном плане. В некоторых районах определённые ВРИ запрещены.
3. Учтите ограничения по землеустроительному плану. На землях лесного фонда часто действуют ограничения, описанные в Федеральном законе 295‑ФЗ.
4. Оцените финансовые последствия. Платежи за изменение ВРИ могут достигать нескольких сотен тысяч рублей, но в случае повышения доходности они окупаются.
5. Обратитесь к специалисту. Юрист или кадастровый инженерт помогут подготовить пакет документов.

Порядок изменения ВРИ после вступления в силу закона 295‑ФЗ

С 1 марта 2026 года изменились как процедурные, так и финансовые аспекты изменения ВРИ. Ниже – пошаговый алгоритм.

Подготовительный этап

• Сбор документов: правоустанавливающий документ, кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН, технико‑экономическое обоснование (при необходимости).
• Проверка актуального ВРИ в Росреестре.
• Оценка соответствия нового ВРИ градостроительному плану и ограничениям (особенно важна для земель лесного фонда и территорий общего пользования).

Подача заявления в Росреестр

1. Заполнение формы «Заявление о смене вида разрешенного использования земельного участка» через Личный кабинет.
2. Оплата государственной пошлины (теперь фиксированная ставка 5 % от стоимости земли, но не менее 15 000 рублей).
3. Прикрепление всех собранных документов и их сканированных копий.

Рассмотрение заявления

• Росреестр в течение 30 календарных дней проверяет соответствие нового ВРИ требованиям закона.
• Если заявление отклонено, вы получаете мотивированный отказ и возможность исправить недочёты.

Регистрация нового ВРИ

После одобрения в реестр вносятся изменения, вы получаете новый кадастровый паспорт и обновлённый выписку из ЕГРН.

Финансовые последствия

• С 1 марта 2026 г. введён платёж за изменение ВРИ, размер которого зависит от разницы в «базовой стоимости» земли до и после изменения.
• В Подмосковье за первые шесть месяцев 2026 г. с этих платежей было собрано 1,2 млрд рублей, а более 1600 собственников уже изменили ВРИ.

Практические примеры применения новых ВРИ

Дачный участок в Подмосковье

Собственник хотел построить коттедж площадью 250 м². Изначально участок имел ВРИ 4.2 (дачный). По новому классификатору для строительства коттеджей требуется ВРИ 4.1 (жилая зона). После подачи заявления и уплаты платежа в размере 85 000 рублей, ВРИ был изменён, и строительные разрешения были выданы без дополнительных согласований.

Сельскохозяйственная земля в Тульской области

Фермер планировал перейти от посевных культур (1.2) к комбинированному использованию (1.5) для разведения скота. Благодаря новому порядку, изменение ВРИ заняло 22 дня, а платеж составил 120 000 рублей – меньше, чем ожидаемая прибыль от новых животных за первый год.

Промышленный участок в Новосибирске

Компания хотела переоборудовать склад (3.3) в производственное помещение (3.1). Согласно 295‑ФЗ, для промышленных объектов требуется согласование с экологической службой. После получения экологического заключения и уплаты платежа в размере 250 000 рублей, ВРИ был изменён, и компания получила разрешение на запуск производства.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли изменить ВРИ без согласования с муниципальными органами?

Нет. При изменении ВРИ необходимо, чтобы новый вид соответствовал муниципальному плану земельных ресурсов. Если он противоречит плану, заявление будет отклонено.

Какой срок действия нового ВРИ?

ВРИ действует бессрочно, пока не будет изменён в порядке, описанном выше. При изменении целевого назначения земли (например, перевод сельскохозяйственной земли в промышленную) требуется новое заявление.

Что делать, если на участке находятся несколько видов использования?

Для многопрофильных участков в кадастре указывается основной ВРИ, а остальные виды фиксируються в виде дополнительных разрешений. При изменении любого из видов необходимо подать отдельное заявление.

Как рассчитывается платёж за изменение ВРИ?

Платёж рассчитывается как разница в кадастровой стоимости до и после изменения, умноженная на ставку 5 % (с минимумом 15 000 рублей). Кадастровая стоимость определяется на основании рыночных цен и специальных коэффициентов, указанных в приказе Минэкономразвития № 222 от 12 апреля 2026 г.

Перспективы развития классификатора ВРИ

В ближайшие годы планируется дальнейшее уточнение классификатора:

• Расширение возможностей мультифункционального использования (одновременно сельское и рекреационное назначение).
• Упрощение процедуры электронного согласования с муниципалитетами через единый портал «Госуслуги».

Список видов разрешенного использования земельных участков – фундаментальный инструмент для любого собственника земли. С вводом в действие Федерального закона № 295‑ФЗ и обновлённого классификатора в 2026 году процесс изменения ВРИ стал более прозрачным, но при этом финансово значимым. Знание актуального списка ВРИ, а также правильная подготовка документов позволяют избежать правовых конфликтов и оптимизировать доходность земли.

Помните: правильный ВРИ – это гарантия законного использования участка, экономическая выгода и отсутствие штрафов.

Статья подготовлена на основе публичных источников, опубликованных к 19 апреля 2026 г., включая информацию Росреестра, Минэкономразвития и аналитические материалы FINMARKET.RU.