Актуально на 20 апреля 2026 г.
Содержание
- Кто считается застройщиком
- Источники права застройщика
- Ключевые права застройщика на объект строительства
- Коррелирующие обязанности
- Ограничения и риски 2025-2026 гг.
- Пошаговая процедура реализации права
- Чек-лист для застройщика на 2026 год
Кто считается застройщиком
Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ (ред. 2025 г.), застройщиком признаётся:
- юридическое лицо любой организационно-правовой формы;
- обладающее правом собственности или аренды (субаренды) земельного участка;
- имеющее разрешение на строительство;
- вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после публикации проектной декларации и её государственной регистрации.
Источники права застройщика на объект строительства
| Источник | Ключевые нормы | Что регулирует |
|---|---|---|
| 214-ФЗ (об участии в долевом строительстве) | ст. 4, 8, 18, 23 | Права и обязанности при привлечении дольщиков |
| Градостроительный кодекс РФ | ст. 51 | Разрешение на строительство |
| Федеральный закон № 487-ФЗ (вступил ) | ст. 3, 5 | Ускоренная регистрации прав собственности дольщиков |
| Земельный кодекс РФ | ст. 36-40 | Права на земельный участок |
Ключевые права застройщика на объект строительства
Право на получение разрешения на строительство
Разрешение выдаётся органами местного самоуправления на основании:
- положительного заключения экспертизы проектной документации;
- согласования внешнего облика объекта (если требуется);
- отсутствия задолженности по налогам и взносам.
Право на владение, пользование и распоряжение объектом незавершённого строительства
До ввода в эксплуатацию застройщик:
- может отчуждать доли будущих квартир по ДДУ;
- вправе заключать договоры подряда, поставки и аренды оборудования;
- имеет право вносить объект в залог (ипотека для застройщика).
Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства
После:
- получения разрешения на строительство;
- опубликования проектной декларации на сайте «наш.дом.рф»;
- открытия эскроу-счетов (с 1 июля 2026 г., только эскроу).
Право на ввод объекта в эксплуатацию
По факту выполнения строительства:
- застройщик подаёт декларацию о соответствии;
- получает разрешение на ввод (форма РВЭ-1 с 2025 г.);
- в течение 7 рабочих дней обязан передать ключи дольщикам.
Коррелирующие обязанности застройщика (неотъемлемые от права)
- Обеспечить гарантийные обязательства минимально на 5 лет (ст. 755 ГК РФ).
- Создать товарищество собственников (ТСЖ/УК) до ввода в эксплуатацию.
- Заключить договоры на техническое обслуживание инженерных систем.
- Передать комплекты документов в Росреестр для регистрации прав собственности дольщиков.
- Ежеквартально публиковать отчёты о ходе строительства на сайте «наш.дом.рф».
Ограничения и риски, действующие с 2025-2026 гг.
Новые требования ФЗ-487 (вступил )
- Обязательная регистрация права собственности дольщиков в течение 30 дней после ввода.
- Автоматическая простановка «без движения» при нарушении срока регистрации.
Запреты для застройщика
| Запрещено | Последствия |
|---|---|
| Привлекать дольщиков без разрешения на строительство | ДДУ признаётся ничтожным, компенсация 100 % уплаченного |
| Использовать средства дольщиков до заключения ДДУ | Уголовная статья 159.5 УК РФ |
| Использовать эскроу-счета для оплаты текущих расходов | Отзыв лицензии, штраф до 500 000 ₽ |
Пошаговая процедура реализации права застройщика на объект строительства в 2026 г.
- Подготовка правоустанавливающих документов на земельный участок
→ Выписка ЕГРН, договор аренды/субаренды, кадастровый паспорт. - Разработка и экспертиза проектной документации
→ Положительное заключение ФАУ «Главгосэкспертиза». - Получение разрешения на строительство
→ Форма РС-1, срок выдачи – 10 рабочих дней (ст. 51 ГрК). - Опубликование проектной декларации
→ Размещение на наш.дом.рф. - Открытие эскроу-счетов в банке
→ Только банки из реестра Банка России. - Строительство и приёмка объекта
→ Акт ввода в эксплуатацию, технический паспорт. - Регистрация прав собственности дольщиков
→ Пакет документов в Росреестр в течение 30 дней.
→ Максимальный срок передачи квартир – 2029 г. (при старте в 2026).
Чек-лист для застройщика на 2026 год
- Проверить отсутствие обременений на земельный участок (ЕГРН).
- Получить положительное заключение экспертизы.
- Сформировать проектную декларацию (обновленный шаблон от ).
- Открыть эскроу-счета в аккредитованном банке.
- Подключиться к системе электронной подписи для подачи сведений в Росреестр.
- Обеспечить страхование гражданской ответственности по 214-ФЗ (мин. 10 млн ₽).
- Написать ежеквартальный отчёт о ходе строительства (шаблон на сайте «наш.дом.рф»).
- Подтвердить наличие гарантийного обслуживания подрядчиков (мин. 5 лет).
Право застройщика на объект строительства в 2026 году — это комплекс правомочий, строго регламентированный 214-ФЗ, ГрК РФ и новыми актами 2025 года. Ключевое изменение — полный переход на эскроу-счета и ужесточение сроков регистрации прав дольщиков. Соблюдение представленного чек-листа и процедуры позволит минимизировать юридические риски и обеспечить легальную реализацию проекта.
Данный материал подготовлен по состоянию на 07:34:35 и не является юридической консультацией. За индивидуальной помощью обращайтесь к профильному юристу.