Статус: Актуально на 02:55:23 (мск).
В чём суть проблемы?
При получении выписки из ЕГРН (бывшая выписка из ЕГРП) вы можете столкнуться с формулировкой: «Право зарегистрировано на данный объект недвижимости, но сведения о виде разрешенного использования (ВРИ) отсутствуют». Это означает, что:
- право собственности оформлено и внесено в реестр;
- для земельного участка не зафиксирован конкретный ВРИ или он указан как «без определённого вида использования»;
- на практике это ограничивает возможности застройки, продажи, получения кредита под залог и перевода участка в иной режим.
Почему ВРИ может отсутствовать?
- Старые сведения. До 2017 года сведения о ВРИ не обязательно вносились в ЕГРП: использовались «Паспорта земельных участков», которые позже упразднили.
- Не проведено межевание или уточнение границ. Без точного описания границ Росреестр не может однозначно определить зонирование.
- Отсутствуют ПЗЗ (правила землепользования и застройки). Некоторые муниципалитеты ещё не утвердили актуальные ПЗЗ, либо участок находится в «белом пятне» на карте.
- Ошибка кадастрового инженера. При постановке на кадастровый учёт ВРИ просто не указали.
Пошаговая инструкция: как узнать и восстановить ВРИ
Шаг 1. Проверьте публичную кадастровую карту
Перейдите на pkk5.rosreestr.ru, введите кадастровый номер участка. В блоке «Сведения из ЕГРН» может быть строка Вид разрешенного использования. Если значение пустое или «без определённого вида», переходите к следующим шагам.
Шаг 2. Закажите полную выписку из ЕГРН формы ЕГРН-1
- Вариант А: электронная подпись на rosreestr.gov.ru → «Электронные услуги» → «Получение сведений ЕГРН».
- Вариант Б: через МФЦ (бумажный вариант за 5–9 раб. дней).
В выписке смотрите графу «Вид разрешенного использования» и «Правила землепользования и застройки».
Шаг 3. Сравните с ПЗЗ муниципалитета
На сайте местной администрации найдите актуальные правила землепользования и застройки (ПЗЗ) или генеральный план. Участки делятся на территориальные зоны (Ж-1, С/Х, Пром, и др.). Определите, какому зонированию соответствует ваш участок.
Шаг 4. Сформулируйте корректное ВРИ
Подберите значение из Классификатора видов разрешённого использования (приказ Минэкономразвития № 540/2014). Например:
- 2.1 – «Для размещения жилого дома с хозяйственными постройками»;
- 4.2 – «Для размещения торгового объекта»;
- 6.1 – «Для ведения личного подсобного хозяйства».
Шаг 5. Подайте заявление на внесение изменений
Форма: заявление о внесении изменений в ЕГРН (форма КВ-01). Пакет документов:
- Заявление (заполняется в МФЦ или онлайн через Госуслуги).
- Кадастровый паспорт участка (можно распечатать из ПКК).
- Выписка из ЕГРН (не старше 30 дней).
- Копия правоустанавливающих документов (свидетельство, договор купли-продажи).
- Согласие залогодержателя (если участок заложен).
- Схема расположения участка на ПЗЗ (делается кадастровым инженером).
Шаг 6. Получите заключение муниципалитета
Администрация района/города в течение 30 дней выдаёт:
- согласование нового ВРИ;
- или отказ с обоснованием (например, участок в зоне охраны объектов культурного наследия).
Шаг 7. Передайте документы в Росреестр
Заявление вместе с решением муниципалитета можно подать:
- через МФЦ;
- в электронном виде на сайте Росреестра (если есть усиленная квалифицированная электронная подпись).
Регистрация изменений занимает 7–12 рабочих дней. Госпошлина — 350 руб. для физлиц, 1 000 руб. для юрлиц.
Что делать, если ВРИ противоречит вашим планам?
Если нужно сменить категорию (например, с сельхоз на жилую), потребуется:
- Изменение категории земель (ст. 37 Земельного кодекса РФ) – решение органов местного самоуправления или субъекта РФ.
- Разработка проекта планировки территории (ППТ).
- Публичные слушания.
- Утверждение нового ПЗЗ.
Процесс длится от 6 до 18 месяцев и требует геодезических, экологических и градостроительных изысканий.
Типовые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствия | Как избежать |
|---|---|---|
| Не проверили ПЗЗ перед покупкой | Участок нельзя застроить по назначению | Заказать экспресс-анализ в кадастровой компании за 2–3 дня |
| Выбрали ВРИ «по аналогии» с соседями | Росреестр откажет: зонирование может отличаться даже на соседних участках | Уточнять ВРИ только по официальной карте зонирования |
| Не включили согласие залогодержателя | Отказ в регистрации изменений | Заранее получить письменное согласие банка |
| Подали заявление без кадастрового инженера | Нет схемы расположения на ПЗЗ – возврат документов | Сразу заказывать комплексную услугу у инженера |
Контрольный список перед сделкой
- ✅ Проверить кадастровый номер на публичной карте Росреестра.
- ✅ Заказать актуальную выписку ЕГРН (форма ЕГРН-1).
- ✅ Сравнить ВРИ с ПЗЗ и генеральным планом.
- ✅ Убедиться, что ВРИ соответствует цели покупки (дом, магазин, производство).
- ✅ Проверить отсутствие обременений (залог, аренда).
- ✅ При необходимости изменения ВРИ – заложить 3–6 месяцев на согласование.
Отсутствие ВРИ в ЕГРН – не приговор, а решаемая процедурная задача. При наличии актауальных ПЗЗ и правильном подборе кода из классификатора изменения вносятся за 1–2 месяца и стоят от 5 000 руб. (услуги инженера + госпошлина). Главное – не откладывать: чем раньше вы уточните ВРИ, тем меньше рисков при последующих сделках.
Готовы начать? Отправьте кадастровый номер вашего участка в чат или на почту, и мы подготовим персональный план действий.