Вопрос о том, в какой момент заказчик приобретает право собственности на вновь построенный объект недвижимости, имеет ключевое значение как для бухгалтерского учёта, так и для распределения рисков случайной гибели или повреждения имущества. Ниже разобраны нормы действующего законодательства, судебная практика и последствия для сторон договора подряда.
Общее правило: передача вещи и государственная регистрация
Согласно п. 1 ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Однако в отношении недвижимости действует специальное правило: право собственности на здания, сооружения и иные вновь создаваемые объекты возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ, п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ).
Договор подряда на строительство: особенности перехода права
При строительстве объекта по договору подряда право собственности возникает не в процессе выполнения работ, а только после их завершения и подписания акта приёмки-сдачи. До этого момента:
- используемые материалы и конструкции могут принадлежать либо подрядчику (если договором предусмотрена «подрядная» схема снабжения), либо заказчику (если материалы переданы заказчиком);
- сам недостроенный объект не числится на балансе ни заказчика, ни подрядчика как основное средство;
- риск случайной гибели или повреждения несёт сторона, у которой материалы находятся во владении (ст. 714, 722 ГК РФ).
Пункт 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от г.
Судебная практика подчёркивает: продавец (в нашем случае — подрядчик) списывает объект с баланса в момент реальной передачи покупателю, когда уже не может им пользоваться. Для заказчика объект принимается к учёту аналогично приобретённому основному средству на дату подписания передаточного акта и ввода в эксплуатацию.
Когда именно заказчик становится собственником: пошаговая схема
- Подписание акта приёмки-сдачи, фиксирует факт выполнения работ и передачи результата заказчику.
- Формирование и подача комплекта документов в Росреестр для государственной регистрации права собственности.
- Государственная регистрация — в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносится запись о возникновении права собственности. С этого момента заказчик официально признаётся собственником.
Распределение рисков между сторонами
| Этап | Кто несёт риски |
|---|---|
| До подписания акта приёмки | Подрядчик, за исключением случаев грубой небрежности заказчика |
| После подписания акта, но до регистрации в ЕГРН | Заказчик (если объект уже фактически передан) |
| После регистрации в ЕГРН | Заказчик |
Право собственности заказчика на новую недвижимую вещь, созданную подрядчиком, возникает:
- в бухгалтерском учёте — в момент подписания акта приёмки-сдачи;
- в гражданско-правовом смысле — в момент внесения записи в ЕГРН (ст. 219 ГК РФ);
До государственной регистрации заказчик может распоряжаться объектом как владелец, но любые сделки с недвижимостью (продажа, залог) будут подлежать регистрации и могут быть приостановлены, если право ещё не зарегистрировано.