Дата актуализации:
Земельный участок под многоквартирным домом (МКД) является неотъемлемой частью общего имущества его собственников. Ниже подробно разобраны правовые основания возникновения‚ оформления и особенности использования такого участка.
Кому принадлежит земля под МКД?
С момента постановки земельного участка на государственный кадастровый учёт он автоматически переходит в общую долевую собственность всех собственников помещений в доме (ч. 5 ст. 16 ЖК РФ‚ ст. 36 ЖК РФ‚ п. 3 ст. 3 ЗК РФ).
- Право возникает в силу закона‚ без дополнительных сделок и регистрации.
- Доли в праве общей собственности пропорциональны размеру общей площади принадлежащих собственникам помещений (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).
- Участок не делится на части и не может быть отчуждён отдельно от квартиры/помещения (ст. 35 ЗК РФ);
Порядок оформления в ЕГРН
Ситуация 1: земля ещё не сформирована
- Муниципалитет (или субъект РФ) формирует земельный участок под МКД.
- Кадастровый инженер изготавливает межевой план и ставит участок на кадастровый учёт.
- Регистрация права общей долевой собственности происходит:
- без персонализации (в ЕГРН не указываются ФИО и доли конкретных владельцев);
- по заявлению любого собственника помещения‚ ТСЖ/ЖК или органа местного самоуправления.
Ситуация 2: участок уже числится за муниципалитетом
Если ранее муниципалитет числился собственником‚ то после кадастрового учёта специально выделенного под МКД участка он обязан:
- передать его безвозмездно в общую долевую собственность собственников помещений (ст. 39.20 ЗК РФ);
- подать заявление в Росреестр на внесение записи о переходе права.
Налоги и освобождения
С 2025 года собственники помещений полностью освобождены от уплаты земельного налога за участки‚ входящие в состав общего имущества МКД; Налоговая база таких земель не формируется (Письмо ФНС России № БС-4-21/13885@ от ).
Особые случаи
Приобретение одним лицом всех помещений в доме
Как только последняя квартира переходит к одному новому собственнику‚ он получает право собственности на весь земельный участок (Постановление Пленума ВС РФ № 10 от ). Переход фиксируется в ЕГРН без дополнительных договоров.
Дом построен на самовольно занятом участке
Если земля не была предварительно образована и поставлена на учёт‚ то:
- право собственников помещений не возникает автоматически;
- необходимо обратиться в муниципалитет и Росреестр для легализации границ и постановки на кадастровый учёт;
- возможны судебные споры о признании права собственности (подтверждающие решения ВС РФ за 2024-2025 гг.).
Частые вопросы (FAQ)
- Можно ли отказаться от доли в земле?
Нет. Доля неразрывно связана с помещением и переходит вместе с ним. - Нужно ли платить за регистрацию?
Госпошлина за внесение записи в ЕГРН о праве общей долевой собственности отсутствует. - Кто управляет участком?
Управление осуществляет ТСЖ/жилищный кооператив либо управляющая организация‚ избранная общим собранием собственников.
Пошаговая памятка собственнику
- Проверьте на публичной кадастровой карте‚ поставлен ли участок на учёт по адресу вашего дома.
- Если учёта нет — обратитесь в администрацию района или кадастрового инженера.
- Получите выписку из ЕГРН: в ней должен быть раздел «Общая долевая собственность собственников помещений».
- Если запись отсутствует, подайте заявление в МФЦ/Росреестр с копией свидетельства о праве собственности на квартиру.
Важно: любые действия с земельным участком (установка шлагбаума‚ парковки‚ строительство) возможны только после согласования на общем собрании собственников и в рамках разрешённого использования.