Важно знать: переход права собственности на недвижимость не происходит автоматически в момент подписания договора и передачи денег․ Существует чёткая правовая процедура, и её нарушение может привести к судебным спорам, как это показали недавние дела в Кандалакшском районном суде Мурманской области и Верховном суде РФ по спору Челябинской компании «Краснопольская площадка 7»․

Что говорит закон

Согласно ст․ 551 ГК РФ и ст․ 131 ГК РФ, право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)․ До этой регистрации:

• продавец остаётся собственником;
• покупатель рискует столкнуться с «двойной продажей»;
• квартира может быть арестована или обременена долгами продавца․

Классические ошибки сторон

Продавец не зарегистрировал своё право собственности

Как отмечено в судебной практике: «переход права собственности не может быть зарегистрирован в установленном порядке, поскольку право собственности продавца не было зарегистрировано»․ В этом случае регистратор Росреестра просто откажет в сделке․ Покупатель должен:

1. требовать от продавца сначала оформить право на себя;
2. или включить в договор условие об ответственности продавца за задержку регистрации (неустойка 0,1 % в день)․

Продавец уклоняется от подачи заявления

Если продавец получил деньги, но «забыл» регистрировать переход, покупатель может:

• подать заявление в Росреестр самостоятельно (через МФЦ или электронную подпись);
• обратиться в суд с требованием о понуждении к регистрации;
• потребовать неустойку за просрочку (ст․ 395 ГК РФ)․

При этом возврат полученных денег не лишает покупателя права требовать признания за ним права собственности — суды исходят из приоритета защиты добросовестного приобретателя․