Право пользования – одно из основных вещных прав, которое позволяет владельцу (или иному лицу) извлекать из недвижимости её полезные свойства. В отличие от права владения, которое подразумевает лишь физическое обладание объектом, право пользования дает возможность использовать объект по своему усмотрению (жить в квартире, вести сельское хозяйство, сдавать в аренду и т.п.).
Правовая основа права пользования
В России вопросы, связанные с вещными правами, регулируются Гражданским кодексом РФ (части первая и вторая), Жилищным кодексом РФ, а также Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (№ 122‑ФЗ). Основные положения:
- Собственник может по своему усмотрению распоряжаться своим имуществом, если это не противоречит закону и не нарушает права третьих лиц.
- Право собственности и другие вещные права (в т.ч. право пользования) подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
- С 1 сентября 2026 г. в ЕГРН будут фиксироваться сведения о членах семьи бывшего собственника, если за ними сохраняются права пользования (например, «вечные жильцы»).
Классификация прав пользования
Право постоянного (пожизненного) пользования
Это право, позволяющее использовать недвижимое имущество в течение всей жизни владельца или его наследников. Оформляется договором пожизненного наследуемого владения (пожизненного пользования) и подлежит регистрации в ЕГРН.
Право временного пользования (аренда)
Аренда – договор, по которому арендатор получает право пользоваться имуществом за плату в течение определённого срока. Договор аренды недвижимости подлежит обязательной регистрации, если срок аренды превышает один год.
Право постоянного (неограниченного) пользования
Предоставляется, как правило, в рамках социального обеспечения (например, право постоянного пользования жилым помещением для инвалидов). Такое право тоже вносится в ЕГРН.
Сервитут (право прохода, проезда и др.)
Сервитут – ограниченное право пользования чужой недвижимостью в интересах владельца другого объекта (право прохода, право прокладывать коммуникации и т.п.). Сервитуты регистрируются в ЕГРН как обременения.
Как происходит регистрация права пользования
- Подготовка и подписание договора (аренда, пожизненное пользование, сервитут и т.д.).
- Сбор пакета документов: заявление, копии правоустанавливающих документов, выписка из ЕГРН, согласие собственника (при необходимости).
- Подача заявления в Росреестр (через МФЦ, портал Госуслуги или через нотариуса).
- Рассмотрение заявления в течение 10 рабочих дней (в случае простых сделок) и внесение записи о праве пользования в ЕГРН.
После регистрации у нового правопользователя появляется право собственности, владения и пользования в соответствии с типом права, указанным в реестре.
Права и обязанности правопользователя
Обязанности
- Соблюдать целевое назначение недвижимости (не использовать жилую квартиру под коммерцию без согласия собственника).
- Своевременно платить арендную плату или иные вознаграждения, если они предусмотрены договором.
- Сохранять имущество в надлежащем состоянии и не допускать его разрушения.
- При возникновении необходимости в проведении капитального ремонта согласовывать действия с собственником (если договором не предусмотрено иное).
Права
- Извлекать из недвижимости её полезные свойства в соответствии с договором.
- Передавать право пользования третьим лицам (субаренда) только с согласия собственника, если иное не предусмотрено договором.
- Требовать восстановления нарушенных прав (например, выселения незаконных жильцов).
- В случае прекращения договора (истечение срока, расторжение) требовать возврата имущества в исходное состояние.
Ограничения и обременения права пользования
Согласно законодательству, право пользования может быть ограничено следующими обременениями:
- Ипотека – залоговое право кредитора, которое может ограничивать возможность сдавать имущество в аренду без согласия банка.
- Сервитуты – ограничивают право владельца использовать часть земельного участка (например, право прохода соседей).
- Запреты, установленные судом (выселение, ограничение использования в интересах государства).
- Условные ограничения (например, право пользования только для проживания, а не для коммерческой деятельности).
Практические ситуации
«Вечные жильцы» – когда право проживания сохраняется после продажи квартиры
Согласно статье 31 ЖК РФ, члены семьи собственника имеют равное с ним право пользования жилым помещением, если иное не установлено договором. При продаже квартиры такие права могут сохраняться, если они зафиксированы в договоре купли‑продажи или в ЕГРН (с 1 сентября 2026 г. – отдельная запись о членах семьи).
Прекращение права пользования после продажи
Если в договоре купли‑продажи не указано иное, право пользования переходит к новому собственнику. Для исключения «вечных жильцов» необходимо оформить договор о прекращении их права (согласие всех сторон) и внести изменения в ЕГРН.
Использование недвижимости без регистрации права собственности
Закон допускает пользование и владение объектом без регистрации, если это временное и не сопровождается передачей прав (например, пользование комнатой у родственника). Однако, для защиты интересов сторон рекомендуется оформить письменный договор и, при возможности, зарегистрировать право.
Последние изменения в законодательстве (2026 г.)
- С 1 сентября 2026 г. в ЕГРН фиксируются сведения о членах семьи бывшего собственника, если они сохраняют право пользования. Это упрощает проверку правовых отношений при сделках с недвижимостью.
- Внесены уточнения в порядок регистрации прав пожизненного наследуемого владения и постоянного пользования, что ускоряет процесс внесения записей в реестр.
- Установлен порядок обязательного уведомления всех лиц, имеющих право пользования, о предстоящей продаже объекта.
Как защитить свои права пользования
- Оформляйте договор в письменной форме. Укажите срок, цель пользования, размер арендной платы (если есть) и условия расторжения.
- Регистрация в ЕГРН. Без записи в реестре ваши права могут быть оспорены.
- Сохраняйте все подтверждающие документы. Квитанции об оплате, акты приема‑передачи, согласия собственника.
- Контролируйте наличие обременений. Проверьте выписку из ЕГРН перед подписанием договора.
- Обращайтесь к юристу. При сложных сделках (совместное владение, наследование, субаренда) профессиональная помощь уменьшит риски.
Право пользования недвижимостью – важный элемент вещных прав, который позволяет использовать объект без полного перехода права собственности. Оно регулируируется Гражданским и Жилищным кодексами, а также законом о государственной регистрации прав. Регистрация в ЕГРН гарантирует юридическую защиту, а новые изменения 2026 года делают процесс более прозрачным, фиксируя права членов семьи прежних собственников.
Для владельцев недвижимости и правопользователей ключевыми моментами являются правильное оформление договоров, своевременная регистрация и постоянный контроль за наличием обременений. При соблюдении этих правил право пользования будет надёжным инструментом для комфортного проживания, ведения бизнеса и инвестиций в недвижимость.
Дата публикации: 18 апреля 2026 г.