Что такое «правило 90 дней» и зачем оно нужно
Правило 90 дней — это льгота, которую Налоговый кодекс РФ предоставляет семьям, которые покупают новое жильё и одновременно (в пределах 90 дней) продают старое. В этом случае минимальный срок владения старой квартирой, требуемый для освобождения от НДФЛ, сокращается с 5 до 3 лет, даже если на момент продажи у вас уже есть другое жильё.
Когда действует льгота: условия «90 дней»
Чтобы воспользоваться правилом, нужно одновременно выполнить все нижеперечисленные условия.
-
Дата госрегистрации права на покупаемое жильё
Эта дата должна предшествовать дате госрегистрации перехода права на проданное жильё не более чем на 90 календарных дней. Счёт идёт «обратным ходом»: если квартира продана , то новую нужно было купить не ранее .
-
Кто покупает и продаёт
- Жильё должно покупать и продавать одно и то же лицо (или его супруг/супруга).
- Покупка и продажа могут быть оформлены на разных членов семьи, если они состоят в зарегистрированном браке.
-
Виды имущества
Льгота применяется только к объектам недвижимого имущества. Гаражи, машины и земельные участки без домов под эту норму не попадают.
-
Количество объектов
На момент продажи у вас может быть любое количество квартир. В отличие от общего правила «единственного жилья» допускается наличие нескольких объектов.
Пример расчёта периода 90 дней
Сценарий:
• — госрегистрация права собственности на новую квартиру;
• — госрегистрация перехода права на старый объект.
Разница между датами: 30.06 − 05.04 = 86 дней. Условие выполняется, значит налог с продажи старой квартиры не начисляется, если она находилась в собственности от 3 лет.
Какие документы потребуются
- Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) с датами регистрации обеих квартир.
- Договоры купли-продажи на покупаемое и продаваемое жильё.
- Свидетельство о заключении брака (если покупка/продажа оформлена на супругов).
- Декларация 3-НДФЛ, подаётся в ИФНС только в том случае, если вы хотите подтвердить применение льготы (налог всё равно будет 0 ₽).
Что будет, если превысить 90 дней
Если разница дат составляет 91 день и более, льгота не применяется. Тогда:
- для освобождения от НДФЛ нужен 5-летний срок владения (или 3 года при получении жилья по наследству, дарения от близких, приватизации или договору ренты);
- если срок меньше, придётся заплатить 13 % от разницы между ценой продажи и налоговым вычетом (максимум 1 млн ₽) либо от суммы расходов на покупку нового жилья.
Разбор типичных ошибок
| Ошибка | Последствия | Как избежать |
|---|---|---|
| Оформили дарение квартиры от родителей между покупкой и продажей | Дата получения права изменилась → льгота пропадает | Завершить все сделки в строгой последовательности: купить новое → продать старое |
| Оформили новую квартиру на ребёнка | Разные собственники → правило 90 дней не работает | Оформляйте жильё на одного из супругов или на обоих в долях |
| Считали 90 дней без учёта выходных и праздников | Фактически превысили лимит → налог к уплате | Используйте калькулятор дней между датами ЕГРН |
Алгоритм действий продавца-налогоплательщика
- Уточните даты ЕГРН для старой и новой квартир.
- Проверьте условие 90 дней. Если выполняется — готовьте пакет документов.
- Не подаёте 3-НДФЛ при отсутствии налога. При необходимости подтвердить льготу подайте декларацию «в ноль».
- Храните документы минимум 3 года — налоговая может потребовать пояснения.
Правило 90 дней — эффективный способ избежать НДФЛ при смене жилья, но оно действует только при строгом соблюдении дат и субъектного состава сделок. Проверьте сроки, оформите документы корректно и сохраняйте спокойствие: если всё сделано по инструкции, налоговых последствий не будет.