04 апреля 2020 года — именно на эту дату приходится расчётная «точка отсчёта» для большинства градостроительных решений в столице. Ниже — подробный разбор документа, который с 22 сентября 2020 года именуется «Правила землепользования и застройки города Москвы» (ПЗЗ) в редакции Постановления Правительства Москвы № 120-ПП от (с последними изменениями от ).
Для чего нужен ПЗЗ
- определить, можно ли строить на конкретном участке;
- уточнить вид разрешённого использования (ВРИ);
- рассчитать максимальные параметры застройки: площадь, этажность, процент застройки, габариты;
- выявить особые зоны — водоохранные, санитарно-защитные, культурного наследия, ООПТ и др.;
- проверить, не попадает ли участок в зону Ф (фиксированной застройки), где новое строительство запрещено.
Где посмотреть ПЗЗ онлайн
Актуальные сведения размещены на публичной карте градостроительства Москвы в ИАИС ОГД: https://isogd.mos.ru.
Достаточно выбрать участок — система покажет:
- уникальный номер территориальной зоны;
- кадастровый номер;
- дату и номер документа ПЗЗ.
Краткая структура ПЗЗ-2020
| Книга | Содержание |
|---|---|
| Книга 1 | Общие положения, градостроительное зонирование, порядок применения ПЗЗ. |
| Книга 2–13 | Территориальные зоны по административным округам. |
| Приложения | Схемы территориальных зон, таблицы ВРИ, коэффициентов и ограничений; |
Ключевые термины и обозначения
Виды разрешённого использования (ВРИ)
- Ж-1…Ж-7, жилая застройка разной этажности и плотности;
- П-1…П-4, производственные и складские объекты;
- О-1…О-6, общественно-деловые, торгово-офисные центры;
- Д-1…Д-3, дачные, садовые, огороднические товарищества.
Ограничения
- Кз — коэффициент застройки (отношение площади застройки к площади участка);
- Кп — коэффициент плотности (отношение суммарной площади всех этажей к площади участка);
- Нmax, максимальная высота в метрах;
- % зелёных насаждений — минимальный процент озеленения.
Как проверить участок перед покупкой: пошаговый алгоритм
- Определить кадастровый номер, через публичную кадастровую карту Росреестра.
- Открыть карту ИАИС ОГД и найти участок.
- Скачать выписку ПЗЗ: в ней указаны ВРИ, параметры, документ-основание.
- Сверить ВРИ с планами застройщика — исключить риск несоответствия.
- Проверить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — он действует 3 года и содержит точные техусловия.
Как внести изменения в ПЗЗ
Процедура регулируется Постановлением Правительства Москвы № 457-ПП от (в ред. от ):
- подать предложение через портал «МосгорБТИ» или лично в Мосгосстройнадзор;
- пройти согласование с заинтересованными ведомствами (Минкульт, Роспотребнадзор, Департамент природопользования и др.);
- опубликовать проект изменений на официальном сайте Мэра Москвы;
- учесть замечания граждан в течение 30 дней;
- утвердить изменения постановлением Правительства Москвы.
Частые вопросы и ответы
Можно ли строить многоэтажный дом на участке с ВРИ «Д-2» (дачное строительство)?
Нет. Д-2 допускает максимум 3 этажа и только для жилых дачных домов. Любое изменение ВРИ требует процедуры внесения изменений в ПЗЗ.
Как быстро можно получить ГПЗУ?
Стандартный срок — 30 календарных дней со дня подачи заявления через МФЦ или портал mos.ru.
Является ли ПЗЗ основанием для сноса самостроя?
Нет. ПЗЗ устанавливает правила будущей застройки. Снос самовольных построек регулируется КоАП и Градкодексом РФ.
ПЗЗ-2020 — это «стройбible» для любого инвестора, застройщика или покупателя земли в Москве. Правильное прочтение документа сэкономит годы судебных тяжб и миллионы рублей. Проверяйте ВРИ, коэффициенты и особые зоны до подписания договора купли-продажи и до подачи проекта на экспертизу.
Контакты для консультаций:
+7 (495) -00-00-00, Мосгосстройнадзор
isogd.mos.ru, онлайн-карта ПЗЗ и ГПЗУ