Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) — это федеральная информационная система‚ в которой в едином порядке учитываются сведения о недвижимом имуществе‚ правах на него‚ ограничениях (обременениях) этих прав и сделках с объектами недвижимости. С 01 сентября 2025 года вступают в силу значимые изменения: расширен перечень сведений‚ уточнены правила исправления реестровых ошибок‚ а также обновлены форматы специальных регистрационных надписей на электронных документах. Ниже — подробный разбор актуального порядка.
Структура и назначение ЕГРН
- Кадастр недвижимости — техническая часть‚ содержащая сведения о местоположении‚ площади‚ кадастровой стоимости‚ разрешенном использовании‚ границах земельных участков и других объектах.
- Реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним — правовая часть‚ где отображаются:
- права собственности‚ аренды‚ сервитуты‚ доверительное управление;
- обременения (ипотека‚ арест‚ запрет отчуждения);
- сделки (купля-продажа‚ дарение‚ рента‚ залог‚ передача по доверенности);
- документы-основания (договоры‚ решения судов‚ свидетельства о праве).
Основные источники регулирования (по состоянию на апрель 2026 г.)
- Федеральный закон от № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
- Приказ Росреестра от № П/0241 (ред. ‚ вступил ) — общий порядок ведения ЕГРН.
- Приказ Минэкономразвития России от № 943 (ред. ) — особенности внесения записей на единый недвижимый комплекс.
- Приказ Росреестра от № П/0514 — актуализация форматов электронных документов и специальных регистрационных надписей.
Какие сведения вносятся в ЕГРН с 1 сентября 2025 года
| Раздел ЕГРН | Новые или изменённые сведения | Нормативно-правовой акт |
|---|---|---|
| Кадастровый учёт | Уточнённые координаты границ участка при исправлении реестровой ошибки без межевания | Приказ Росреестра № П/0241‚ раздел IV |
| Реестр прав | Сведения о членах семьи бывшего собственника при переходе права (для расчёта налогов и выплаты компенсаций) | ФЗ № 218-ФЗ‚ ст. 7.1 (введена ) |
| Спец. рег. надпись | Добавлены QR-код и цифровая подпись Росреестра в электронной выписке | Приказ Росреестра № П/0514‚ Приложение 3 |
Специальная регистрационная надпись на документе сделки
Назначение
Надпись подтверждает факт государственной регистрации перехода/возникновения/прекращения права и ограничений; Без неё право не считается зарегистрированным (ст. 16 Закона № 218-ФЗ).
Обязательные реквизиты с
- номер регистрационной записи в ЕГРН;
- дата и время внесения записи (UTC+3);
- наименование органа Росреестра;
- ФИО регистратора или ЭЦП;
- QR-код для быстрой проверки подлинности;
- ссылка на публичную выписку в ФГИС ЕГРН.
Формат
Электронная надпись оформляется в виде отдельного XML-файла и встраивается в документ PDF/A-2u. Печатная надпись размещается в нижней части первой страницы договора или акта передачи.
Исправление реестровой ошибки в границах земельного участка
Что считается реестровой ошибкой
- опечатка в площади;
- ошибка координат из-за технического сбоя при загрузке кадастрового плана;
- дублирование одного и того же участка под разными кадастровыми номерами.
Процедура
- Заявление правообладателя в МФЦ/Росреестр.
- Прикладываются доказательства ошибки: межевой план‚ кадастровая выписка‚ акт обследования.
- Росреестр проводит межевание (при необходимости) или вносит изменения по своей инициативе.
- Изменения публикуются в ЕГРН и на официальном портале в течение 5 рабочих дней.
Виды выписок из ЕГРН
| Тип выписки | Содержание | Когда нужна |
|---|---|---|
| Выписка о правах | Сведения о собственниках‚ обременениях‚ сделках | При купле-продаже‚ ипотеке‚ наследстве |
| Выписка о переходе прав | История всех сделок с объектом после 1998 г. | Для проверки «чистоты» квартиры |
| Кадастровая выписка | Площадь‚ границы‚ кадастровая стоимость | При оценке‚ постановке на кадастровый учёт |
Как получить выписку онлайн
- ФГИС ЕГРН на сайте Росреестра — бесплатная проверка основных сведений.
- Госуслуги — платная выписка (электронная 300 ₽‚ бумажная 750 ₽‚ срок до 3 дней);
- МФЦ — очередь‚ 5 дней‚ стоимость как на Госуслугах.
Частые вопросы и практика 2025–2026
Возможно ли право без записи в ЕГРН?
Да‚ но только для прав до г. При сделке такое право всё равно подлежит регистрации (ч. 5 ст. 69 Закона № 218-ФЗ).
Нужна ли выписка при продаже доли несовершеннолетним?
Обязательно. Нотариус сам запросит данные ЕГРН и проверит наличие обременений‚ связанных с участием органов опеки.
Что делать‚ если в ЕГРН указан «займ под залог»?
Требовать от продавца документы о погашении займа. Без снятия обременения регистрация перехода права невозможна.
С 1 сентября 2025 года ЕГРН стал ещё более прозрачным и информативным: появились QR-коды на электронных документах‚ сведения о членах семьи бывших собственников‚ упрощённый порядок исправления границ. Это снижает риски мошенничества‚ ускоряет сделки и повышает защиту прав граждан. Перед любой операцией с недвижимостью закажите свежую выписку из ЕГРН, лучше потратить 300 рублей‚ чем миллионы на судебные разбирательства.