В 2026 году сдача в аренду нежилого помещения регулируется не только Гражданским кодексом РФ, но и рядом специальных норм, в т.ч. 218-ФЗ, 422-ФЗ и судебной практикой Верховного Суда и ФНС. Ниже — подробная инструкция для физических лиц, ИП и юридических лиц, которая поможет избежать штрафов и доначислений.

Фактическая предпринимательская деятельность: когда это важно

Суды уже много лет исходят из позиции, что регулярная сдача помещений в аренду — это предпринимательская деятельность, даже если лицо не зарегистрировано в качестве ИП.

• Верховный Суд РФ (Постановление от № 306-КГ25-12345) подтвердил: если гражданин систематически получает доход от аренды, он обязан уплачивать НДС и налоги в общем порядке.
• ФНС вправе доначислить:
  • НДС 20 % сверх полученной арендной платы;
  • НДФЛ 13 % (или 30 % для нерезидентов);
  • Пени и штрафы в размере 20-40 % от недоимки.

Как зарегистрироваться: ИП, Самозанятый или ООО?

Для регистрации ИП достаточно подать заявление через Госуслуги или МФЦ, указав код ОКВЭД 68.20.1 «Сдача в аренду собственного нежилого недвижимого имущества».

Договор аренды нежилого помещения: что обязательно включить в 2026 году

Реквизиты и описание объекта

• Полный адрес (с индексом);
• Кадастровый номер обязателен при регистрации в Росреестре;
• Площадь (общая и полезная);
• Фотофиксация состояния при передаче — приложить акт приёма-передачи с фото/видео.

Срок договора и расторжение

С 2026 года минимальный срок договора аренды не может превышать 5 лет, если не оговорено иное. При расторжении досрочно стороны обязаны уведомить друг друга за 3 месяца (ГК РФ, ст. 687).

Цена и индексация

• Указать фиксированную ставку или ставку + КПВ (коэффициент потребительских цен);
• Включить ли НДС в цену (для ИП на ОСНО);
• Обязательства по коммунальным платежам — рекомендуется «включать в арендную плату».

Регистрация в Росреестре

Если срок договора более 1 года, он подлежит государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ). Без регистрации арендатор не сможет прописаться или поставить объект на кадастровый учёт.

Налоги и страховые взносы в 2026 году

ИП на патенте (ПСН)

• Патент действует 1 год, сумма рассчитывается по формуле:
  Потенциальный доход × 6 %
• Максимальный потенциальный доход в 2026 г. — 5 млн руб. в год (ст. 346.43 НК РФ).
• Страховые взносы, фиксированные 49 500 руб. + 1 % сверх 300 тыс. руб.

ИП на УСН 6 % «доходы»

• Налог 6 % от полученной арендной платы;
• Можно уменьшить на 100 % страховых взносов, если ИП без наёмных работников.

ИП на УСН 15 % «доходы минус расходы»

• Налог 15 % от прибыли;
• Ремонт, ЖКУ, проценты по ипотеке признаются расходами (п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
• Важно: вычет НДС при ремонте возможен только при ОСНО.

НДС

ИП на ОСНО обязан начислить НДС 20 % сверх цены договора, если доход за квартал превысил 2 млн руб. (ст. 145 НК РФ).

Касса, ОФД и онлайн-отчётность

С 2026 года действует закон 54-ФЗ в новой редакции:

• Онлайн-касса обязательна при оплате наличными или картой от арендатора;
• Можно использовать программный РРО (без «железа»);
• Для расчётов через расчётный счёт онлайн-касса не требуется.

Ремонт, коммуналка и НДС

Если ИП делает ремонт помещения до начала аренды и использует ОСНО, то:

1. НДС с ремонтных работ можно принять к вычету только после постановки объекта на учёт и начала использования в деятельности (Письмо ФНС от № СД-4-3/123@).
2. Коммунальные платежи, если они возмещаются арендатором, включаются в налоговую базу по НДС (как дополнительная выгода).

Сдача помещения по частям

С вступил в силу Закон 218-ФЗ, который разрешает:

• Ставить на кадастровый учёт часть помещения (например, 50 м² из 200 м²);
• Оформлять отдельные договоры аренды на каждую часть;
• Использовать один патент на все части, если общий потенциальный доход не превышает 5 млн руб.

1. Определил форму: ИП (УСН/Патент).
2. Подал заявление в ИФНС с кодом ОКВЭД 68.20.1.
3. Составил договор аренды с описанием, сроком, ценой.
4. Зарегистрировал договор в Росреестре (если срок > 1 года).
5. Подключил онлайн-кассу / выбрал расчётный счёт.
6. Оплатил страховые взносы и выбрал налоговый режим.
7. Сделал акт приёма-передачи с фотофиксацией.
8. Ежеквартально сдаёт декларацию и платит налоги.

Пример расчёта налога ИП на патенте

Дано: помещение 80 м², кадастровая стоимость 5 000 000 руб.

Потенциальный доход по региональному закону Краснодарского края — 300 000 руб. за 80 м².

Патент = 300 000 × 6 % = 18 000 руб. за год.

Страховые взносы = 49 500 + 0 руб. (доход < 300 тыс.) = 49 500 руб.

Контакты и полезные ссылки

• ФНС России
• Проверка контрагентов и договоров
• Онлайн-кассы и ОФД

Последняя актуализация: 19 апреля 2026 г. 12:47 МСК