— сегодня важно знать не только как созвать ОСС, но и какие новшества принесла реформа Жилищного кодекса в 2025-2026 гг. Ниже приведена исчерпывающая инструкция с учётом последних поправок и разъяснений Верховного суда РФ.
Что такое ОСС и почему оно нужно
Общее собрание собственников помещений (ОСС) — единственный орган управления МКД, который может:
- выбрать способ управления (УК, ТСЖ, кооператив);
- утвердить капремонт, тарифы, сметы;
- разрешить или запретить установку рекламы на фасаде;
- дать доступ оператору связи, согласовать реновацию, включить дом в КРТ и др.
Без решения ОСС ни одно из перечисленных действий недействительно (п. 1 ст. 44, 46 ЖК РФ).
Ключевые новшества 2025-2026 гг.
Видео-конференц-связь и электронное голосование
С г. введены две альтернативные формы проведения ОСС:
- ВКС — собрание проходит в Zoom, Skype, «Госуслугах-Мой дом» или любом ином сервисе.
- ГИС ЖКХ-Онлайн — голосование через личный кабинет на портале
dom.gosuslugi.ru.
Решение считается принятым, если:
- кворум ≥ 50 % площадей;
- учтены все электронные подписи или цифровые отметки ВКС.
Повторное собрание без новой повестки
Если первое собрание не набрало кворума, закон позволяет автоматически провести повторное в течение 30 дней по той же повестке. Уведомления рассылаются тем же способом (письмо, e-mail, СМС).
Реклама, реновация и КРТ
Верховный суд РФ в Постановлении № 12-АД26-4 от подтвердил:
- для размещения рекламной конструкции на фасаде обязательно решение ОСС (> 50 % голосов + > 2/3 присутствующих);
- дома, попавшие в реновацию, могут быть включены в КРТ без ОСС, если решение принимает орган местного самоуправления (ст. 46.1 ЖК РФ).
Пошаговый алгоритм организации ОСС
Шаг 1. Инициатор
Инициировать собрание может:
- любой собственник;
- ТСЖ/кооператив;
- УК (если договор управления это предусматривает).
Шаг 2. Подготовка повестки
| Пример вопросов | Необходимое большинство |
|---|---|
| Выбор способа управления | > 50 % голосов от общей площади |
| Капремонт, изменение границ | > 2/3 от общей площади |
| Реклама на фасаде | > 50 % + > 2/3 присутствующих |
Шаг 3. Уведомление
Не позднее чем за 10 дней до собрания направляем:
- письменные уведомления в почтовые ящики;
- электронные письма;
- размещение на доске объявлений и официальном сайте УК;
- публикация в ГИС ЖКХ (раздел «Оповещения»).
Шаг 4. Проведение и протокол
Очное — в актовом зале, заочное — опросные листы или смешанное. Для ВКС:
- Создаём комнату Zoom, фиксируем время начала/окончания.
- Фиксируем участников и их доли в протоколе.
- Подписи — ЭЦП или скан паспорта + подпись.
Шаг 5. Регистрация решения
В течение 5 дней протокол и приложения загружаются в ГИС ЖКХ. Если это капремонт, к протоколу добавляется:
- смета;
- договор с подрядчиком;
- график финансирования.
Типовые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствие | Как исправить |
|---|---|---|
| Недостаточный кворум | Решение аннулируется судом | Использовать повторное собрание или ВКС |
| Неверная повестка | Решение не регистрируется в Росреестре | Свериться с шаблоном Минстроя РФ |
| Отсутствие ЭЦП у участников ВКС | Протокол не примут в ГИС ЖКХ | Подключить квалифицированную ЭЦП или использовать скан-копию |
Быстрый FAQ
Вопрос: Можно ли голосовать через WhatsApp?
Ответ: Нет, только через ГИС ЖКХ или официальные сервисы ВКС, где обеспечивается идентификация.
Вопрос: Что если собственник живёт за границей?
Ответ: Допускается голосование по доверенности или через электронную подпись в ГИС ЖКХ.
Вопрос: Нужно ли заверять протокол у нотариуса?
Ответ: Нет, достаточно печати УК/ТСЖ и подписей лиц, указанных в протоколе.
Реформа 2025-2026 гг. сделала ОСС более гибким и цифровым. Главное — соблюсти процедуру уведомления, кворум и формат голосования. При необходимости консультируйтесь с юристом или региональным центр ЖКХ, чтобы избежать аннулирования решений.
Актуально на дату: 20 апреля 2026 г., 05:29 мск.