Что изменилось в 2025–2026 годах
С марта 2025 года и далее осенью 2025 года вступили в силу ключевые поправки в Жилищный кодекс РФ, которые полностью перераспределили процедуру подготовки, проведения и оформления итогов общего собрания собственников (ОСС) в многоквартирном доме (МКД).
Уже 19 апреля 2026 года эти нововведения действуют по всей стране: от Москвы и Омска до самых малых городов.
Зачем вообще нужно ОСС
- Выбор способа управления домом (управляющая компания, ТСЖ/ЖК, непосредственное управление).
- Утверждение перечня услуг и тарифов, предъявляемых управляющей организацией.
- Капитальный ремонт: сроки, способы накопления, конкретные работы.
- Крупные расходы на установку шлагбаумов, видеонаблюдения, замену лифтов и т.д.
- Решение спорных вопросов (перепланировки, передача помещений в аренду, размещение рекламы).
Новые правила проведения ОСС (сводная таблица)
Сравним «старое» и «новое»:
| Вопрос | До марта 2025 | После марта 2025 |
|---|---|---|
| Форма проведения | Очная или заочная | Гибридная: очно-заочно или полностью дистанционно через ГИС ЖКХ |
| Кворум | 50 %+1 голос от общей площади | 30 %+1 при дистанционном голосовании, 50 %+1 при очном |
| Повторное ОСС | Не предусматривалось | Разрешено через 10–30 дней по тем же вопросам при неявке кворума |
| Протокол | Бумажный, 2 экземпляра | Электронный подписанный файл в ГИС ЖКХ + 1 бумажный подлинник |
| Срок хранения | 3 года | 5 лет у УК/ТСЖ и 10 лет в ГИС ЖКХ |
Этап 1. Подготовка
- Инициатор — любой собственник или управляющая компания (при наличии договора).
- Повестка дня: формулируется конкретно, без «разбираться и решать».
- Уведомление: не позднее чем за 10 дней (дистанционно) или 15 дней (очно).
Способы:- Размещение в ГИС ЖКХ;
- E-mail и SMS, если есть согласие;
- Объявления на подъездах + почтовые ящики.
- Регистрация в ГИС ЖКХ — теперь обязательный шаг. Без кода события в системе собрание считается несостоявшимся.
Этап 2. Проведение и голосование
Очное собрание
- Ведётся журнал регистрации (Ф. И. О., доля, подпись, время входа/выхода).
- Голосование — открытое по умолчанию; по требованию 25 % участников — закрытое.
Заочное/дистанционное
- В личном кабинете ГИС ЖКХ или через мобильное приложение «Госуслуги ЖКХ».
- Каждый вариант ответа подписывается простой электронной подписью (ЭП) — достаточно кода из СМС.
Этап 3. Оформление результатов
После подсчёта голосов в течение 5 дней формируется единый протокол ОСС.
Обязательные реквизиты:
- Название дома, адрес, кадастровый номер.
- Дата начала и окончания голосования.
- Форма собрания.
- Количество голосов «за», «против», «воздержался» по каждому вопросу.
- ФИО инициатора и председателя счётной комиссии.
- Количество проголосовавших и общая площадь их долей.
Электронный протокол подписывается ЭП председателя и скрепляется квалифицированной подписью управляющей организации или ТСЖ, после чего автоматически попадает в ГИС ЖКХ.
Что делать, если не набрался кворум
Повторное ОСС, новый «лайфхак» 2025 года:
- Проходит по тем же вопросам, но не раньше чем через 10 и не позднее 30 дней после первого.
- Кворум понижается до 20 % общей площади (дистанционно) или 30 % (очно).
- Решения принимаются простым большинством от числа проголосовавших, а не от общей площади.
Ответственность за нарушения
| Нарушение | Штраф (КоАП РФ) |
|---|---|
| Не направлено уведомление | от 10 000 до 30 000 руб. |
| Неверные данные в протоколе | от 20 000 до 50 000 руб. |
| Сокрытие протокола от жильцов | от 5 000 до 10 000 руб. + обязательное размещение в ГИС ЖКХ |
Полезные советы собственникам
- Установите мобильное приложение ГИС ЖКХ — там приходят push-уведомления о начале голосований.
- Сохраняйте квитанции и скриншоты подтверждения голоса: при споре это основное доказательство.
- Запрашивайте выписку из ГИС ЖКХ — в ней отображается вся история ОСС вашего дома.
- Фиксируйте нарушения на видео при очном собрании и сразу направляйте жалобу в Роспотребнадзор или жилинспекцию.
Краткий алгоритм «Как провести ОСС с нуля»
- Сформулируйте повестку и проект решений.
- Создайте счётную комиссию (3–5 человек).
- Зарегистрируйте собрание в ГИС ЖКХ, получите код мероприятия.
- Разошлите уведомления за 10–15 дней.
- Проведите голосование: очно, заочно или комбинированно.
- Подведите итоги, составьте и опубликуйте протокол.
- Если кворум не набран, повторите через 10–30 дней.
Новые правила 2025–2026 годов делают общее собрание собственников более цифровым, быстрым и прозрачным. Основной принцип: меньше бумаги, больше онлайн-контроля.
Главное — строго соблюдать сроки, формы уведомлений и требования к протоколу. Тогда любые решения, от выбора УК до капремонта — будут легитимны и не оспоримы в суде.