Кадастровая стоимость — это официально установленная государством цена объекта недвижимости (квартира, дом, земельный участок, гараж и т.д.), рассчитанная по единой методике на конкретную дату. С 2026 года в России пересматриваются правила её определения, и собственники уже получают уведомления о росте кадастровой цены. Ниже разберёмся, почему это происходит, какие новые правила вступают в силу и что делать, если вы не согласны с результатом.

Зачем нужна кадастровая оценка

• Исчисление налогов: земельный налог, налог на имущество физлиц и организаций.
• Определение госпошлин: при наследовании, дарении, регистрации права.
• Расчёт арендной платы: если объект находится в муниципальной или государственной собственности.
• Залоговые операции: банки ориентируются на кадастровую стоимость при выдаче ипотеки.

Кто и как проводит оценку

Организаторы процесса

С 2026 года функции заказчика кадастровой оценки полностью переходят от региональных властей к Росреестру. Это сделано для унификации правил и снижения числа ошибок, выявленных в ЕГРН.

Исполнители работ

1. Оценку выполняют аккредитованные государством оценщики, внесённые в реестр Минэкономразвития.
2. Работы проводятся по единой методике ФСО № 703, утверждённой приказом Минэкономразвития.
3. Используются автоматизированные информационные системы (АИС) и большие данные о рыночных сделках.

Как формируется кадастровая стоимость: ключевые этапы

Этап 1. Формирование перечня объектов

Росреестр формирует перечень всех объектов недвижимости региона (включая объекты незавершённого строительства и машино-места). Например, в Подмосковье в 2026 году в перечень вошло более 9,5 млн объектов.

Этап 2. Сбор исходных данных

• Кадастровые паспорта и технические планы.
• Сведения о рыночных ценах (база Росреестра, Росстат, публичные реестры сделок).
• Данные о расположении, инфраструктуре, экологии.

Этап 3. Массовая оценка и корректировки

Используется корректировочный коэффициент, учитывающий:

• этажность, площадь, год постройки;
• инженерные системы и материалы;
• расположение относительно транспортных развязок, школ, парков.

Этап 4. Публичное обсуждение и экспертиза

1. Результаты выкладываются на официальном сайте Росреестра не позднее 1 июля текущего года.
2. В течение 60 дней собственники могут подать замечания и заявить о несогласии.
3. Проводится государственная экспертиза итогового отчёта.

Этап 5. Утверждение и вступление в силу

После утверждения кадастровая стоимость вступает в силу с 1 января следующего года. Для Московской области новая оценка будет применяться уже с 1 января 2027 года.

Новшества 2026 года: что изменилось

Что делать, если вы не согласны с кадастровой стоимостью

Досудебное обжалование

1. Комиссия при Росреестре — рассматривает заявление в течение 30 дней.
2. Необходимые документы:
   • заявление установленной формы;
   • правоустанавливающие документы;
   • отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости (не старше 6 месяцев);
   • квитанция об оплате госпошлины (300 руб. для физлиц).

Судебное обжалование

Если комиссия отказала, вы вправе обратиться в суд с иском о признании кадастровой стоимости недействительной и установлении рыночной. Срок исковой давности — 3 года с даты внесения сведений в ЕГРН.

Частые вопросы и ответы

• Почему кадастровая стоимость выше рыночной?
  Причина, использование устаревших или некорректных данных (например, не учтён износ дома). Проверьте данные в ЕГРН и подайте заявление.
• Как быстро обновляется информация после исправления ошибки?
  В течение 3 рабочих дней после вынесения решения комиссии или суда сведения корректируются в ЕГРН.
• За счёт чего могут снизить кадастровую стоимость?
  Обычно уменьшение происходит за счёт учёта износа, неверного адреса, отсутствия удобств, близости промзоны.

Пошаговый чек-лист для собственника

1. Получите уведомление о новой кадастровой стоимости (придёт по почте или в личный кабинет на Госуслугах).
2. Сверьте реквизиты объекта в выписке ЕГРН.
3. Сравните кадастровую стоимость с рыночной (по сайтам-агрегаторам или независимому отчёту).
4. При расхождении > 30 %, готовьте документы на комиссию Росреестра.
5. Не забудьте подать заявление в срок до 31 марта 2027 года для объектов Московской области.

Контакты и полезные ресурсы

Онлайн-кабинет Росреестра: rosreestr.gov.ru
Горячая линия: ###-###-#### (бесплатно по РФ)
Личный кабинет налогоплательщика ФНС: lkfl2.nalog.ru
Калькулятор налога на имущество: доступен на сайте ФНС в разделе «Электронные сервисы».