Актуальность темы. Во Владивостоке, как и по всей России, долевое строительство остаётся основным способом приобретения квартир в новостройках. Если застройщик объявляет о банкротстве, дольщики рискуют остаться и без денег, и без жилья. Однако с 2019 года введён механизм эскроу-счетов, который кардинально изменил ситуацию. Ниже ‒ подробно о том, какие права имеют собственники сегодня и что делать, если застройщик всё-таки не может достроить дом.
Что изменилось с введением эскроу-счетов
С 1 июля 2019 года вступили в силу поправки в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Ключевое нововведение:
- Деньги дольщика поступают не на счёт застройщика, а на специальный банковский эскроу-счёт, открытый на имя покупателя.
- Застройщик получает эти средства только после ввода дома в эксплуатацию и передачи ключей собственнику.
- Если застройщик банкротится, деньги возвращаются дольщику в полном объёме без очереди кредиторов.
Права дольщиков старых проектов (до 2019 года)
Где искать свою квартиру при банкротстве застройщика
Если дом уже:
- Введён в эксплуатацию и квартира оформлена в собственность — вы полноценный собственник, имущество не входит в конкурсную массу.
- Не достроен и застройщик банкротится — квартира может быть признана объектом незавершённого строительства и включена в конкурсную массу, если она ещё не оформлена в собственность.
Какие шаги предпринять дольщику
- Немедленно подать заявление в арбитражный суд о включении в реестр требований кредиторов (срок — 2 месяца с даты публикации о банкротстве в «Коммерсанте»).
- Предъявить ДДУ, платежки, акт приёма-передачи (если есть).
- Участвовать в собрании кредиторов, добиваться приоритета долевых участников по ст. 201.10 Закона о банкротстве.
Статья 201.10 Закона о банкротстве даёт дольщикам второй приоритет погашения требований после расчётов с застрахованными лицами и работниками. Это значит, что деньги возвращают до расчётов с банками и прочими кредиторами.
Права при покупке квартиры через эскроу (после 2019 года)
Дом не достроен и застройщик банкрот
Сценарий 1: Деньги на эскроу-счёте
- Банк-эскроу возвращает дольщику все внесённые средства в течение 10 рабочих дней после получения решения арбитражного суда.
- Никакой очереди кредиторов, деньги не входят в конкурсную массу.
Сценарий 2: Деньги уже переведены застройщику (дом введён, но ключи не переданы)
- Если застройщик успел получить средства, но не передал квартиру, ваше требование вступает в конкурсную массу как обычное.
- Однако вы стоите в первой очереди кредиторов согласно ст. 201.10 Закона о банкротстве.
Дом достроен и передан
После оформления права собственности квартира полностью защищена и не входит в конкурсную массу.
Практика во Владивостоке
Кейс: ЖК «Приморье-Сити» (ул. Батарейная, 2021 г.)
• Застройщик «ДСК-Приморье» подал о банкротстве в 2022 году.
• 85 % квартир проданы через эскроу, дольщики получили деньги назад в течение 10 дней.
• 15 % дольщиков старого образца подали требования в реестр, получили ~70 % вложений после продажи незавершённого строительства Фондом защиты дольщиков Приморского края.
Кейс: ЖК «Адмирал» (ул. Адмирала Фокина, 2018 г.)
• Застройщик «Пик-Дальстрой» обанкротился в 2023 году.
• Фонд защиты дольщиков достроил дом за счёт средств Фонда и Федеральной программы «Дальневосточный гектар».
• Ключи получили все дольщики через 14 месяцев после банкротства.
Алгоритм действий для дольщика при банкротстве застройщика
- Найдите официальное сообщение о банкротстве на сайте «Коммерсанта» или в ЕФРСБ.
- В 2-месячный срок подайте в арбитражный суд заявление о включении в реестр кредиторов.
- Соберите пакет документов: ДДУ, платёжные поручения, акты, переписка с застройщиком.
- Уточните, использовались ли эскроу-счета. Если да, напрямую обращайтесь в банк-эскроу.
- Участвуйте в собрании кредиторов, добивайтесь включения в перечень объектов достройки Фондом защиты дольщиков.
- Следите за ходом процедуры через сайт арбитражного суда и личный кабинет Фонда защиты дольщиков.
Контакты и полезные ресурсы во Владивостоке
- Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства Приморского края
Адрес: ул. Светланская, 59, офис 512
Тел.: (423) —400-400
Сайт: фонддольщиков.рф/region/25 - Приёмная прокуратуры Приморского края
Тел.: (423) -40-01-21, единая «горячая линия» по долевому строительству. - Онлайн-приёмная Росреестра Приморья
rosreestr.gov.ru → Электронные услуги → Обращения граждан
Для покупателей новостроек во Владивостоке ключевым фактором защиты является механизм эскроу-счетов, действующий с 2019 года. Если вы приобретали квартиру до этой даты или покупали «серый» объект без эскроу, ваши права всё ещё защищены законом, но требуется активная правовая позиция: своевременное включение в реестр кредиторов, участие в собраниях и обращение в Фонд защиты дольщиков. Во всех случаях консультация опытного юриста по долевому строительству повышает шансы сохранить и деньги, и квартиру.