Бугры – один из крупнейших жилых массивов в Минской области, где большинство зданий построено в 1970‑х‑80‑х годах. С течением времени многие дома требуют капитального ремонта, реконструкции или даже полной замены. В связи с обновлёнными нормами благоустройства, принятыми Постановлением Совмина от 28 ноября 2012 г. (пункт 1087) и последующими изменениями, собственники многоквартирных домов (МКД) получили новые права и обязанности.

Правовая основа

Основные документы, регулирующие процесс реконструкции в Республике Беларусь, включают:

1. Постановление Совмина № 1087 «Об изменении постановления Совета Министров Республики Беларусь от  г.»;
2. Положение о порядке реконструкции жилых и нежилых помещений (утверждённое в 2023 г.);
3. Закон «О жилищно‑коммунальном хозяйстве» и подзаконные акты Минжкх;
4. Градостроительный кодекс Республики Беларусь (раздел о блокированной застройке).

Когда требуется реконструкция?

Согласно нормативам, реконструкция обязательна в случаях:

• Изношенности несущих конструкций (фундаменты, стены, перекрытия);
• Необходимости изменения параметров здания (увеличение площади, изменение количества этажей, высоты, перепланировка фасада);
• Улучшения энерго‑ и водосберегающих характеристик (установка новых окон, утепление, замена инженерных сетей);
• Требований органов надзора по пожарной безопасности или санитарным нормам.

Ключевые права собственников

Право инициировать реконструкцию

Любой собственник (физическое лицо или юридическое) имеет право подать в надзорный орган (Госстройнадзор, Минжкх) заявку на проведение реконструкции. При этом, если дом находится в блокированной застройке, необходимо собрать согласие всех владельцев домов‑блоков, расположенных в одном ряду.

Право на участие в общем собрании

Собственники обязаны участвовать в общем собрании, где обсуждаются:

• Техническое заключение о состоянии дома;
• Проекты реконструкции;
• Бюджет и порядок финансирования (собственные средства, местный бюджет, субсидии);
• Выбор подрядчика и контроль за выполнением работ.

Решение о реконструкции принимается большинством голосов, но в некоторых случаях (например, изменение фасада) требуется 100 % согласия всех собственников.

Право контроля качества работ

Собственники могут привлекать независимых экспертов для контроля соответствия выполненных работ проектной документации и нормативным требованиям.

Право на возмещение расходов

Если реконструкция проводится за счёт средств местного бюджета, собственники вправе получить:

• Снижение квартплаты в течение определённого периода;
• Компенсацию за временное отсутствие жилищных условий (в случае вынужденного выселения).

Обязанности собственников

Помимо прав, закон налагает ряд обязательств:

1. Предоставление полной документации: выписка из ЕГРН, технический план дома, согласие долевых собственников.
2. Соблюдение сроков: после получения разрешения работы должны быть завершены в установленный срок (обычно 12–24 мес.).
3. Соблюдение проектных решений: любые отклонения требуют нового согласования.
4. Оплата доли расходов: если часть работ финансируется за счёт собственников, каждый обязан уплатить свою часть.

Порядок получения разрешения на реконструкцию (2025‑2026 гг.)

Сбор предварительных документов

Для подачи заявки необходимо подготовить:

• Заявление собственника (или представителя – доверенность).
• Выписку из ЕГРН с указанием всех зарегистрированных собственников.
• Техническую экспертизу состояния дома (выданную лицензированным органом).
• Проект реконструкции, разработанный сертифицированным проектировщиком.
• Согласие всех долевых собственников (если их несколько) – в письменной форме.
• Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок (кадастровый план).

Подача заявления в надзорный орган

Заявление подаётся в территориальный отдел Минжкх (или в местный орган архитектурного надзора). После проверки документов органы выдают:

1. Разрешение на проведение реконструкции (при условии соблюдения всех норм);
2. Указание на необходимость получения дополнительных согласований (например, от пожарной службы).

Этапы реализации проекта

Специфика реконструкции в Буграх

Бугры – крупный жилой массив с высокой плотностью застройки, где часто встречаются дома блокированной застройки. В таких случаях действуют дополнительные требования:

• Для изменения фасадных решений необходимо согласие всех собственников домов‑блоков в одной линии.
• При реконструкции лестничных клеток или общих инженерных сетей требуется согласование с органом местного самоуправления (Гомельский районный исполнительный комитет).
• В случае признания дома аварийным, решение о реконструкции выносится советом депутатов местного совета, а финансирование может быть частично покрыто из бюджета района.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли разрешение, если я просто меняю окна?

Да. По белорусскому законодательству любые изменения фасада (в т.ч. замена окон) считаются реконструкцией и требуют разрешения, если они влияют на внешний вид здания.

Что делать, если один из собственников отказывается подписать согласие?

В случае блокированной застройки решение может быть вынесено судом. Однако рекомендуется провести дополнительные переговоры, предложив компенсацию или альтернативные варианты решения.

Можно ли вести реконструкцию без полного согласия, если речь идёт о капитальном ремонте?

Капитальный ремонт (замена кровли, фасадные работы) может быть одобрен большинством голосов (≥ 51 %). Для более радикальных изменений (увеличение высоты, изменение количества этажей) требуется полное согласие.

Как получить финансирование из местного бюджета?

Необходимо подготовить проект, подтверждающий необходимость реконструкции, и подать заявку в комитет по жилищно‑коммунальному хозяйству района. При положительном решении часть расходов покрывается за счёт бюджета, а остальная часть делится между собственниками.

Практические рекомендации

1. Проведите независимую техническую экспертизу до начала любого проекта – это позволит избежать необоснованных расходов.
2. Создайте рабочую группу собственников (представитель, бухгалтер, юрист) для координации действий.
3. Заранее подготовьте полный пакет документов – отсутствие хотя бы одного документа может привести к отказу в разрешении.
4. Согласуйте сроки и график работ с жителями, чтобы минимизировать неудобства.
5. Контролируйте процесс через регулярные отчёты подрядчика и привлекайте независимых экспертов для проверки качества.
6. При необходимости привлеките медиацию для разрешения конфликтов между собственниками.

Реконструкция многоквартирных домов в Буграх – процесс, требующий тщательной подготовки, согласования и соблюдения нормативных требований. Однако закон предоставляет собственникам широкие права на участие в планировании, контроль качества и получение финансовой поддержки. Следуя приведённым рекомендациям и опираясь на актуальные нормативные акты, жители Бугров смогут успешно модернизировать свою жилую среду, повысив её безопасность, энергоэффективность и эстетический облик.

Дата публикации: 18 апреля 2026 г.