Краткая справка: что регулирует договор аренды земельного участка

• Гражданский кодекс РФ (гл. 30, ст. 609–621)
• Земельный кодекс РФ (ст. 22, 39, 39.7 и др.)
• Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» (ст. 17 и 21)
• ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учёт аренды» (п. 17 и др.)
• Постановления Пленумов Верховного Суда РФ, разъясняющие права пострадавших от санкций арендаторов (2023–2026 гг.)

Права и обязанности арендодателя

Основные права

1. Получать арендную плату в размере, сроки и способом, установленными договором.
2. Контролировать целевое использование земельного участка. Верховный Суд РФ прямо указал: арендатор не вправе менять целевое назначение без согласия арендодателя и органов местного самоуправления.
3. Досрочно расторгнуть договор в случае:
   • существенного нарушения условий договора (задолженность более 2 месяцев);
   • использования участка не по назначению;
   • самовольной передачи в субаренду без разрешения.
4. Отказаться от продления договора, если участок находится на территории особо охраняемых природных территорий и в соответствии с постановлением Правительства РФ (ст. 17 Закона об ООПТ) запрещено распоряжение землёй.

Основные обязанности

• Предоставить участок в состоянии, пригодном для использования по назначению (включая подъездные пути, инженерные сети).
• Не вмешиваться в законное владение и пользование арендатором.
• Обеспечить своевременную государственную регистрацию договора, если она подлежит обязательной регистрации (ст. 26.1 ЗК РФ).

Права и обязанности арендатора

Основные права

1. Владеть и пользоваться участком в соответствии с целевым назначением и режимом разрешённого использования.
2. Строить, реконструировать и сносить объекты капитального строительства, если договором предусмотрено возведение ОНС и получено разрешение.
3. Передавать участок в субаренду или безвозмездное пользование, если договором или законом это не запрещено и получено письменное согласие арендодателя.
4. Досрочно расторгнуть договор при ухудшении условий (например, из-за санкционных ограничений) по решению суда без выплаты неустоек, если ухудшение признано форс-мажором (разъяснения ВС РФ 2025 г.).

Основные обязанности

• Оплачивать арендную плату не позднее установленных сроков.
• Использовать участок по назначению. Нарушение влечёт досрочное расторжение и возмещение убытков.
• Вести раздельный бухгалтерский учёт затрат:
  • затраты на приобретение права аренды, не подлежащей госрегистрации, признаются расходами периода либо амортизируются по ФСБУ 25/2018;
  • право пользования активом погашается амортизацией, за исключением случаев, когда участок классифицируется как инвестиционная недвижимость (п. 17 ФСБУ 25/2018).
• Возвращать участок в течение 30 дней после окончания срока договора в том же состоянии, с учётом естественного износа.

Актуальные вопросы 2026 года

Досрочное расторжение без неустоек

Арендодатель может инициировать односторонний отказ от договора, не взимая неустойку, если:

• участок включён в перечень особо охраняемых природных территорий (Закон об ООПТ);
• арендатор использует участок с нарушением режима охраны;
• арендная ставка более чем на 30 % ниже рыночной и это существенно влияет на бюджет муниципалитета (решение суда обязательно);

Объекты незавершённого строительства (ОНС)

При прекращении договора аренды ОНС:

1. Арендатор обязан предоставить акт ввода объекта в эксплуатацию или доказать возможность завершения в разумные сроки.
2. Если объект не введён, арендодатель вправе потребовать компенсацию за неиспользуемую площадь или снести самовольную постройку.

Пошаговая инструкция: как правильно прекратить договор аренды земельного участка

1. Письменное уведомление за 30 дней до истечения срока (или 3 месяца при досрочном расторжении).
2. Оформление акта приёма-передачи участка и объектов капитального строительства.
3. Бухгалтерская проводка по списанию амортизации права пользования землёй по ФСБУ 25/2018 (проводка Дт 91 Кт 01 «Права пользования участком»).
4. Подача заявления в Росреестр о прекращении права аренды (если договор подлежал регистрации).

Договор аренды земельного участка — это не просто бумага, а комплекс прав и обязанностей, который в 2026 году регулируется одновременно гражданским, земельным, экологическим и бухгалтерским законодательством. Главное правило: чётко прописывайте в договоре целевое назначение, условия досрочного расторжения и порядок расчётов, чтобы минимизировать риски судебных споров и финансовых потерь.

Актуально на 20 апреля 2026 года.