Актуально на 19 апреля 2026 г․

С 24 июля 2023 года в силу Федерального закона № 351-ФЗ в Гражданский кодекс РФ введена статья 259․1, посвящённая «праву общей долевой собственности собственников недвижимых вещей на общее имущество»․

Впервые в российском законодательстве закреплён специальный институт, который охватывает:

• здания и сооружения, в которых находятся квартиры, нежилые помещения, машино-места;
• территориальные комплексы недвижимости (например, садоводческие товарищества, коттеджные посёлки, гаражные кооперативы), объединённые единой территорией․

Для жителей посёлка Костино это означает, что любой земельный участок, дороги, проезды, площадки общего пользования, объекты инженерной инфраструктуры, созданные для совместного использования, переходят в общую долевую собственность всех собственников недвижимых вещей, расположенных на данной территории․

Что считается «общим имуществом» в Костино

Согласно ст․ 259․1 ГК РФ к общему имуществу относятся:

1. Земельные участки общего назначения:
   • подъездные дороги;
   • парковочные карманы;
   • зелёные зоны, детские и спортивные площадки;
   • полосы отвода под инженерные сети․
2. Капитальные объекты:
   • колодцы, водонапорные башни;
   • котельные, трансформаторные подстанции;
   • колодцы канализации, ЛЭП, газопроводы․
3. Имущество, приобретённое или созданное после образования комплекса, если оно предназначено для удовлетворения общих потребностей․

Размер доли каждого собственника

Размер доли в праве общей долевой собственности привязан к площади конкретной недвижимой вещи (участка, дома, квартиры, гаража), а не к количеству собственников․

• Если у вас участок 600 м², а общая сумма площадей всех участков комплекса составляет 6 000 м², ваша доля равна 600/6 000 = 0,1 (10 %)․
• Доля неразрывно связана с конкретной вещью; отчуждать долю отдельно нельзя․
• При продаже дома/участка доля в общем имуществе автоматически переходит к новому собственнику․

Отличия от «классической» долевой собственности (ст․ 244–255 ГК РФ)

Управление общим имуществом: кто принимает решения

Органы управления

• Общее собрание собственников — высший орган․
• Правление / кооператив / товарищество — исполнительный орган․
• Управляющая компания — может быть привлечена по договору․

Кворум и голоса

Каждый собственник имеет число голосов, пропорциональное размеру доли․
Кворум, более 50 % голосов от общего числа․
Решения по большинству вопросов принимаются простым большинством (>50 %)․
Для внесения существенных изменений (например, перераспределение земель, капитальное строительство) может потребоваться квалифицированное большинство (2/3 или 100 %, если иное не предусмотрено уставом)․

Финансовые обязанности собственников

1. Членские и целевые взносы — в размере, установленном уставом․
2. Коммунальные и эксплуатационные расходы — пропорционально доле․
3. Капитальный ремонт — отдельная смета и очередность․

Неуплата взносов влечёт взыскание через суд, а также ограничение права голоса до полного погашения задолженности (если предусмотрено уставом)․

Права собственника

• Информационные права: право получать копии решений общего собрания, смет, договоров, актов приёма-передачи (п․ 5 ст․ 259․1 ГК РФ)․
• Использование: свободное и безвозмездное пользование общими дорогами, инженерией в пределах нормативов․
• Участие в управлении: право выдвигать инициативы, быть избранным в правление, контролировать расходы․
• Защита интересов: возможность обращения в суд с иском о признании решений собрания недействительными, взыскании ущерба и т․д․

Особенности для СНТ «Костино-1» и СНТ «Костино-2»

В поселке действуют два садоводческих товарищества, созданные до г․
В соответствии с п․ 3 ст․ 25 ФЗ № 217-ФЗ земельные участки общего пользования:

• принадлежат самому товариществу на праве собственности;
• передача их в долевую собственность садоводов возможна только по решению общего собрания (единогласно или квалифицированным большинством — смотреть устав);
• отказ садоводов от передачи земель в долевую собственность освобождает товарищество от обязанности дробить участок․

Таким образом, пока общее собрание СНТ «Костино-1» или «Костино-2» не примет соответствующего решения, земельный участок общего пользования остаётся в единоличной собственности товарищества, а не в долевой собственности его членов․

Практические советы владельцам участков в Костино

1. Изучите устав товарищества: в нём указан порядок начисления взносов и кворум․
2. Запрашивайте документы: смета, договор с управляющей компанией, акты выполненных работ․
3. Участвуйте в собраниях: отсутствие может привести к принятию невыгодных решений․
4. Фиксируйте долги соседей: своевременно информируйте правление для включения в реестр․
5. Используйте технические средства: чаты, мессенджеры, электронные голосования упрощают коммуникацию․

Совместное владение земельным участком в Костино теперь регулируется ст․ 259․1 ГК РФ и специальными законами о СНТ․ Правильное понимание своих долей, обязанностей и способов управления позволит избежать конфликтов и обеспечит благоустройство всего поселка․