Аренда коммерческой недвижимости — один из самых стабильных способов получения пассивного дохода. Однако в 2026 году правила игры существенно меняются: самозанятым могут разрешить сдавать офисы‚ склады и торговые площади по налогу на профессиональный доход (НПД). Разбираемся‚ кто‚ как и на каких условиях может сдавать нежилые помещения в аренду.

Краткий вывод: кто сегодня имеет право сдавать нежилое помещение

• Физическое лицо без статуса ИП, нельзя‚ если сдача носит систематический характер (иначе — штраф за нелегальное предпринимательство).
• Индивидуальный предприниматель (ИП) — можно‚ выбрав УСН «Доходы» (6 %) или патент.
• Самозанятый на НПД — пока нельзя‚ но с осени 2026 года ожидается закон‚ расширяющий НПД на нежилую недвижимость.
• Юридическое лицо (ООО‚ АО и др.) — можно‚ применяя ОСНО‚ УСН или ЕСХН.

Почему физлицо без ИП рискует

Суды и ФНС единодушны: если вы систематически получаете доход от сдачи складов‚ офисов или магазинов‚ то вы ведёте предпринимательскую деятельность и обязаны:

1. Зарегистрироваться в качестве ИП;
2. Поставить на учёт в налоговой;
3. Уплачивать страховые взносы и сдавать отчётность.

Нарушение грозит штрафом до 2 000 ₽ на физлицо и до 300 000 ₽ за «теневое» ведение бизнеса (ст. 14.1 КоАП РФ).

ИП: выгодный и надёжный формат

Регистрация и код ОКВЭД

Достаточно подать заявление по форме Р21001 через «Госуслуги» или МФЦ. Важный код ОКВЭД:

• 68.20.2, «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом».

Налоговый режим

Касса и страховые взносы

Если арендаторы оплачивают по безналу через расчётный счёт‚ онлайн-касса не нужна. Фиксированные взносы в 2026 г.:

• 43 270 ₽, ОПС;
• 9 445 ₽ — ОМС.

Самозанятый: новые перспективы с осени 2026 г.

19 апреля 2026 года депутаты внесли в Госдуму законопроект № 1010973-8‚ который разрешит самозанятым сдавать:

• Офисные помещения;
• Склады и ангары;
• Торговые павильоны и магазины;
• Производственные цеха.

Условия:

1. Налог 6 % (НПД);
2. Максимум 60 арендаторов в год;
3. Ограничение дохода — 2‚4 млн ₽ в год;
4. Электронный чек через «Мой налог».

Если закон примут‚ регистрация пройдёт в один клик в приложении «Мой налог» без взносов и отчётности.

ООО и другие юрлица

Юрлица могут сдавать помещения:

• Сами же и приобретали/строили объекты;
• Либо арендовали у собственника и пересдают (субаренда).

Режимы:

• УСН «Доходы» — 6 % (для объектов до 150 млн ₽ выручки);
• УСН «Доходы минус расходы», 15 %;
• ОСНО — 20 % НПР + НДС 20 % (при желании вычета).

Шаг-за-шагом: как сдать нежилое помещение в 2026 году

1. Проверьте документы: ЕГРН‚ выписка о собственнике‚ техплан‚ разрешения на переустройство.
2. Определите формат: ИП‚ самозанятый (если закон примут) или ООО.
3. Зарегистрируйтесь: ИП/ООО — через ИФНС‚ самозанятый — через «Мой налог».
4. Выберите налоговый режим и откройте расчётный счёт.
5. Подготовьте договор аренды: срок‚ штрафы‚ коммунальные платежи‚ залоговую сумму.
6. Сдайте объект в аренду и ежемесячно выставляйте акты-счета.
7. Уплачивайте налоги и (для ИП/ООО) сдавайте отчётность;

Популярные ошибки

• Сдавать «в тени» без ИП — риск штрафа и доначисления НДФЛ 13 % + пени.
• Не заключать договор, отсутствие юридических гарантий при разводе с арендатором.
• Не делать акты приёма-передачи — проблемы при возврате залога и ремонте.
• Игнорировать кассу, при оплате наличными ИП обязан применять ККТ.

В 2026 году наиболее надёжный путь для собственника нежилого помещения — зарегистрироваться ИП и выбрать УСН 6 %. Если законопроект о расширении НПД будет принят‚ самозанятость станет конкурентной альтернативой без взносов и отчётности. Юрлицам подойдёт УСН или ОСНО с НДС для зачёта входящего налога. Главное — не сдавать «в серую»‚ а соблюдать правила: договор‚ касса (если нужно)‚ налоги и акты.

Актуализировано 19 апреля 2026 г.