Жильё в городе Инсар, расположенном в Республике Молдова, сдаётся всё чаще: студенты, командировочные, семьи с детьми ищут уютные квартиры. Однако за комфортом жильцов всегда стоит вопрос ремонта. Кто должен оплачивать капитальный ремонт? Что считать текущим ремонтом? Какие бумаги нужно оформить арендодателю до начала работ? Ниже — подробный разбор на русском языке.
Какие виды ремонта бывают в аренде
Молдавское и российское право применяют одинаковую терминологию. Для целей договора аренды различают:
- Текущий ремонт, устранение небольших неисправностей, которые не влияют на безопасность и эксплуатационные характеристики квартиры: замена прокладок, смесителей, половинки выключателя, покраска стен.
- Капитальный ремонт — замена инженерных сетей, окон, фундамента, кровли, перепланировка, санация помещения.
- Аварийный (неотложный) ремонт — работы, без которых невозможна безопасная эксплуатация: прорыв трубы, повреждение электропроводки, разрушение балконной плиты.
Где искать нормативы
- Закон Республики Молдова «Об аренде» (Law No. 1216/1992, последние изменения 2024 г.)
- Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 612, 616), применяется, если стороны выбрали российское право.
- Постановление Правительства РМ № 721/2018 — правила безопасности при ремонте в жилых зданиях.
- Местные постановления Инсарского райсовета — могут вводить дополнительные ограничения по шуму и времени проведения работ.
Зоны ответственности арендодателя и арендатора
Принцип «капремонт — арендодатель»
Арендодатель обязан производить за свой счёт капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено договором аренды. (ст. 616 ГК РФ и аналогичная норма закона РМ об аренде).
Текущий ремонт, зона арендатора
Арендатор несёт расходы на текущий ремонт и поддержание имущества в исправном состоянии. Это значит, что за собой он должен устранять следы повседневной эксплуатации.
Аварийные ситуации
Если в квартире в Инсаре внезапно прорвало стояк, вызвавший затопление соседей снизу:
- Жилец немедленно уведомляет арендодателя и управляющую компанию.
- Арендодатель должен в течение 48 часов организовать ремонт.
- Если хозяин игнорирует, арендатор вправе провести ремонт и потребовать возмещения расходов (ст. 616 ч. 5 ГК РФ, аналогичное правило закона РМ).
Шаг за шагом, как действовать арендодателю при планировании ремонта
| Шаг | Что делает арендодатель | Какие документы понадобятся |
|---|---|---|
| 1 | Проверяет договор аренды на предмет кто оплачивает капремонт. | Договор аренды (образец можно скачать на govforc.com). |
| 2 | Если квартира сдана, уведомляет арендатора письменно за 30 дней. | Уведомление о начале работ (форму можно найти на сайте Primăriei Inscor). |
| 3 | Если ремонт капитальный, подаёт заявление в Primăria Inscor. |
|
| 4 | Заключает договор с подрядчиком, прописывает ответственность за ущерб соседям. | Договор подряда, договор страхования гражданской ответственности. |
Что запрещено законом Молдовы при ремонте
- Работы с повышенной шумностью с 22:00 до 07:00 и с 13:00 до 15:00.
- Снос несущих стен без согласования.
- Замена газовой колонки без допуска специалистов «Moldovagaz».
- Монтаж кондиционеров на фасад исторического здания без разрешения.
Штраф — до 4 500 леев (≈ 230 €) по ст. 274 КоАП РМ.
Как оформить компенсацию расходов арендатору за срочный ремонт
Арендатор сам нашёл сантехника и оплатил ремонт прорванной трубы. Чтобы вернуть деньги:
- Арендатор в течение 7 дней после ремонта предоставляет арендодателю:
- Акт выполненных работ;
- Чеки на материалы;
- Фото «до и после».
- Арендодатель либо возмещает расходы, либо уменьшает плату за следующий месяц проживания.
Налоги и декларации
Доход от сдачи квартиры в аренду облагается подоходным налогом 12 % в Республике Молдова. Арендодатель обязан:
- До 25 мая подать Декларацию-Заявление в Serviciul Fiscal de Stat (налоговую службу).
- Если арендодатель не проживает в стране, подать документ можно через представителя по нотариальной доверенности (ст. 244 НК РМ).
Чек-лист арендодателя перед сдачей квартиры в Инсаре
Проверить техпаспорт на предмет запланированных капитальных работ.
Составить детальный договор аренды и прописать в нём вид ремонта и порядок уведомлений.
Сфотографировать все счётчики, состояние стен, сантехники.
Уведомить управляющую компанию о новом жильце и получить акт приёмки помещения.
Оформить страхование квартиры от затопления и пожара.
Пример из практики Инсарского районного суда
Дело № 2-145/2025. Арендодатель г-н К. подал в суд к арендатору, требуя оплаты замены оконного блока (капремонт). Суд указал:
- разрыв уплотнителя и запотевание стекол — это последствия эксплуатации, а не капремонт;
- арендатор обязан лишь устранить течь герметиком (текущий ремонт);
- замена окон — обязанность арендодателя.
Иск удовлетворён частично: арендатор оплатил 150 € за герметизацию, арендодатель — 1 200 € за новые окна.
Полезные контакты в Инсаре
- Primăria orașului Inscor: str. Ștefan cel Mare 7, tel. +373 230 2-22-11.
- Serviciul Fiscal de Stat — филиал Инсар: str. Mihai Viteazul 2, program пн-пт 08:00–17:00.
- U.T. „Inscor-Gaz”: tel. 0 800 99 999 (для согласования работ с газовыми сетями).
- Юридическая консультация: Cabinet de avocat „Dumitru & Co.”, str. Independenței 5, Inscor.