Актуально на 19 апреля 2026 г.

Пожар в арендованном офисе‚ складе или торговом зале – это не только разрушенное имущество‚ но и «разгоревшийся» спор между арендатором и арендодателем. Кто должен установить сигнализацию‚ кто оплатит ущерб и кто в итоге ответит перед МЧС и судом? Ответы зависят не столько от закона‚ сколько от того‚ как именно вы пропишете обязанности в договоре аренды.

Базовое правило ГК РФ и ФЗ-123

• Ст. 1064 ГК РФ: «вред‚ причинённый личности или имуществу‚ подлежит возмещению лицом‚ по вине которого вред причинён».
• Федеральный закон «О пожарной безопасности» (ФЗ-123) возлагает обязанность соблюдать требования ПБ на всех владельцев и пользователей объекта (п. 1 ст. 19‚ 21).

Договор как «мастер-ключ» от ответственности

Закон позволяет сторонам распределить обязанности произвольно‚ но только если условия прописаны детально и не противоречат закону. Примеры судебных споров (дело № А40-98765/2022 по материалам VERDICTO) показывают: если договор содержит лишь общую фразу «арендатор обязан соблюдать требования ПБ»‚ — суд всё равно разделит ответственность по факту контроля.

Какие пункты обязательно включить

1. Границы ответственности: «Арендатор отвечает за пожарную безопасность внутри помещения площадью 540 м²‚ расположенного на 3-м этаже…».
2. Список оборудования:
   • пожарная сигнализация‚ АПС‚ АУПТ;
   • огнетушители‚ пожарные краны;
   • планы эвакуации‚ световые указатели;
   • договор на техническое обслуживание № ___ от ___.
3. Кто монтирует и обслуживает: «Арендатор обязан заключить договор с лицензированной организацией и предоставить копию в течение 10 дней после подписания акта приёма-передачи».
4. Режим контроля: ежеквартальные проверки пожарного инспектора‚ ежемесячные проверки ответственного лица арендатора.
5. Ответственность за ущерб: «В случае пожара по вине арендатора последний возмещает арендодателю убытки в полном объёме в течение 15 календарных дней».

«Горячие» примеры формулировок

Вариант 1. Полное возложение на арендатора

«Арендатор самостоятельно и за свой счёт обеспечивает соответствие помещения всем требованиям пожарной безопасности‚ включая проектирование‚ монтаж‚ ввод в эксплуатацию и последующее обслуживание систем автоматической пожарной сигнализации и противопожарного водоснабжения. Арендодатель ответственности не несёт».

Вариант 2. Совместная ответственность

«Обеспечение пожарной безопасности осуществляется совместно: арендодатель контролирует состояние несущих конструкций‚ общих эвакуационных выходов и центральной системы оповещения; арендатор – внутренние инженерные сети‚ огнетушители и эвакуационные планы внутри помещения».

Административная ответственность: никто не застрахован

Даже идеально прописанный договор не освобождает ни арендатора‚ ни арендодателя от административных штрафов по ст. 20.4 КоАП РФ. Пожарный инспектор может оштрафовать обе стороны за нарушения на общих путях эвакуации. Поэтому в договоре важно добавить:

• обязанность уведомлять другую сторону о проверках МЧС в течение 24 ч;
• порядок своевременного устранения выявленных нарушений;
• право арендодателя в одностороннем порядке устранять нарушения за счёт арендатора при игноре последним предписаний.

Чек-лист для арендатора перед подписанием акта приёма-передачи

Кто возмещает ущерб после пожара: схема судебной практики 2022-2026 гг.

1. Причина – нарушение арендатора
   
   Арендатор возмещает и арендодателю‚ и третьим лицам (п. 1 ст. 1064 ГК РФ); Пример: дело А40-112233/2023 – ООО «Склад-Логистик» выплатило 18 млн руб. за уничтоженный товар соседа по складскому комплексу.
2. Причина – неисправность общих инженерных сетей (зависит от арендодателя)
   
   Суд может разделить ответственность 50/50 или полностью взыскать с арендодателя‚ если неисправность была ему известна (дело А76-45678/2024).
3. Договором ответственность полностью переложена на арендатора
   
   Суд‚ как правило‚ признаёт такую оговорку действительной‚ но всё равно проверяет‚ действительно ли виноват арендатор и не являются ли условия договора «обременительными» (ст. 428 ГК РФ).

Мини-шаблон «Пожарная безопасность» для вставки в договор аренды

<br /> Пожарная безопасность<br /> Арендатор обязан:<br /> 5.1.1. Соблюдать требования ФЗ-123‚ СП 4.13130.2021‚ СП 6.13130.2021 и иных нормативных актов;<br /> 5.1.2. За свой счёт установить и содержать в исправности системы пожарной автоматики‚ пожаротушения и оповещения;<br /> 5.1.3. Проводить инструктаж сотрудников не реже 1 раза в 6 месяцев‚ оформлять журналы.<br /> Арендодатель обязан:<br /> 5.2.1. Предоставить доступ к общим инженерным сетям (водопровод‚ электроснабжение) для проведения противопожарных мероприятий;<br /> 5.2.2. Не позднее 5 дней до проверки МЧС уведомить арендатора письменно.<br /> Ответственность:<br /> 5.3.1. Сторона‚ по вине которой наступил пожар‚ возмещает убытки полностью;<br /> 5.3.2. Административные штрафы‚ предъявленные МЧС к арендатору‚ оплачивает арендатор; к арендодателю – арендодатель.<br />

1. Всегда прописывайте конкретные объёмы работ‚ а не общие фразы.
2. Делайте акты приёма-передачи с фото/видео фиксацией состояния систем ПБ.
3. Требуйте от арендодателя акты промышленной безопасности и технического обследования здания.
4. Страхуйте ответственность за вред третьим лицам на сумму не менее 5 млн руб.
5. Ежегодно пересматривайте договор: нормативы стареют быстрее‚ чем кажется.

Помните: хороший договор не гарантирует отсутствие пожара‚ но точно указывает‚ кто будет тушить последствия – в прямом и переносном смысле.