Если вы построили дом с нуля или достроили существующий объект, первое, что волнует перед продажей, — какой налог нужно заплатить и можно ли его сократить. Ниже — самая свежая информация по российскому законодательству (актуально на апрель 2026 г;), с примерами расчётов и пошаговой инструкцией.
Какая ставка действует в 2026 году
- 13 %, базовая ставка НДФЛ для налоговых резидентов РФ (физических лиц, которые провели в России ≥ 183 дней за последние 12 месяцев).
- 30 % — для нерезидентов.
- 15 % — для доходов сверх 5 млн рублей (часть, превышающая 5 млн, облагается по повышенной ставке).
Ставка применяется именно к разнице между доходом от продажи и документально подтверждёнными расходами на строительство.
Когда налог платить не нужно
- Минимальный срок владения — 3 года, если:
- дом построен на земельном участке, предназначенном для ИЖС, ЛПХ или садоводства;
- вы владеете участком более 3 лет и документально подтвердили ввод дома в эксплуатацию до .
- 5 лет — во всех остальных случаях (например, если участок под ИЖС был оформлен после ).
Как рассчитать налог, если срок владения меньше минимального
Формула
НДФЛ = (Доход от продажи – Документированные расходы) × 13 %
Пример 1: дом продали дороже, чем потратили
- Доход от продажи — 8 000 000 ₽
- Расходы на строительство и ввод в эксплуатацию (подрядные работы, материалы, коммуникации) — 5 200 000 ₽
Налог: (8 000 000 – 5 200 000) × 13 % = 364 000 ₽
Пример 2: дом продали дешевле расходов
- Доход — 4 500 000 ₽
- Расходы — 4 800 000 ₽
Налог: (4 500 000 – 4 800 000) = –300 000 ₽ → налог = 0 ₽, но декларацию всё равно подаёте.
Если чеков/договоров нет
Можете воспользоваться имущественным вычетом 1 000 000 ₽:
НДФЛ = (8 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 910 000 ₽.
Выгоднее применять именно фактические расходы, если они превышают 1 млн ₽ и подтверждены документами.
Какие расходы можно учесть
- земельный участок (если покупали отдельно);
- проектная документация, экспертиза;
- строительные материалы;
- работы подрядных организаций (акты КС-2, КС-3);
- инженерные сети (электричество, газ, вода, канализация);
- ввод в эксплуатацию (госпошлина, кадастровые расходы).
Всё должно быть подтверждено договорами, чеками, платёжками, актами.
Пошаговая инструкция по уплате
- Оформляете сделку купли-продажи и регистрируете переход права в Росреестре;
- До 30 апреля следующего года подаёте 3-НДФЛ в налоговую (можно онлайн через личный кабинет).
- До 15 июля оплачиваете исчисленный налог.
Как законно снизить налог
- Документируйте каждый рубль — чем выше расходы, тем меньше налог.
- Ждите 3 или 5 лет, если позволяет ситуация.
- Разбивайте сделку на доли (если продаёте вместе с супругом/детьми, каждый получает вычет).
- Оформляйте взамозачёт при покупке новой недвижимости в том же году (используйте вычет 2 млн ₽ на покупку).
Что изменится в 2026–2027 годах
Федеральный закон № 305-ФЗ продлил до 2027 года «дачную амнистию» и упростил ввод частных домов в эксплуатацию, но налоговые правила (сроки, ставки и вычеты) остались прежними. Главное — отслеживайте, когда именно ваш объект был зарегистрирован в ЕГРН: именно эта дата считается началом владения.
Чек-лист перед продажей
- ☐ Проверьте дату регистрации права в ЕГРН;
- ☐ Соберите все чеки и договоры.
- ☐ Определите, дешевле ли применить вычет 1 млн ₽ или фактические расходы.
- ☐ Заполните 3-НДФЛ заранее, чтобы узнать точную сумму налога.
Информация актуальна на 20 апреля 2026 г. Перед подачей декларации рекомендуем проконсультироваться с налоговым специалистом или ФНС.