Для любой российской организации недвижимость (земельные участки, здания, помещения, сооружения) является одним из самых крупных активов․ Правильная постановка на бухгалтерский учет объекта недвижимости не только требуется законодательством (Федеральный закон №402-ФЗ, ПБУ 6/2020 «Учет Основных Средств» и ПБУ 14/2022 «Учет Нематериальных Активов»), но и влияет на налог на имущество, амортизацию, налог на прибыль и даже стоимость бизнеса при продаже компании․ Ниже ― полное руководство, актуальное на ․
Что считается объектом недвижимости в 2026 году
Согласно Федеральному закону № 218-ФЗ (в редакции 2025 г․) к недвижимости относятся:
- земельные участки;
- объекты капитального строительства (здания, строения, сооружения);
- многоквартирные дома и помещения в них (квартиры, офисы, склады);
- линейные объекты (трубопроводы, ЛЭП), если они имеют прочную связь с землёй;
- объекты незавершённого строительства (ОНС), если они внесены в ЕГРН․
Важно: с для целей бухгалтерского учета не применяется разделение на капитальные и некапитальные объекты по признаку «прочной связи с землёй»: если объект имеет кадастровый номер в ЕГРН, он обязательно отражается на счёте 01 «Основные средства» или 03 «Доходные вложения в материальные ценности»․
Первичные документы, которые понадобятся
- Договор купли-продажи, мены, дарения, долевого участия или аналогичный правоустанавливающий документ․
- Выписка из ЕГРН (электронная PDF-выписка эГРН)․ С 2026 г․ предоставляется только в электронном виде․
- Акт приёма-передачи (форма № OS-1а для зданий/сооружений)․
- Счёт-фактура/УПД и платёжные поручения – подтверждают стоимость приобретения․
- Документы на оплату дополнительных расходов:
- государственная пошлина за регистрацию (2 000 руб․ с );
- услуги кадастрового инженера, оформление технического паспорта;
- доставка, монтаж, ремонт до ввода в эксплуатацию․
- Акт ввода в эксплуатацию (форма № OS-1), если объект построен самостоятельно․
Определение первоначальной стоимости
В 2026 году первоначальная стоимость объекта недвижимости складывается из:
- договорной цены (включая НДС, если компания не является плательщиком НДС);
- доставки и доведения до состояния, пригодного к использованию;
- посреднических и юридических услуг;
- государственных пошлин и регистрационных сборов․
Пример расчёта:
Организация приобрела офис за 15 000 000 руб․ (включая НДС 20 %)․ Дополнительные расходы:
- пошлина ЕГРН – 2 000 руб․;
- услуги кадастрового инженера – 35 000 руб․;
- ремонт до ввода – 1 200 000 руб․
Проводки при постановке на учет
Приобретение за денежные средства
| Дебет | Кредит | Сумма | Операция |
|---|---|---|---|
| 08-4 «Приобретение объектов ОС» | 60 «Поставщики» | 15 000 000 | Принят к учёту объект по договорной цене |
| 19-1 «НДС при приобретении ОС» | 60 | 3 000 000 | Выделен НДС |
| 08-4 | 76 «Прочие кредиторы» | 1 237 000 | Дополнительные расходы |
| 01 | 08-4 | 16 237 000 | Принят к учёту как основное средство |
| 68 «НДС» | 19-1 | 3 000 000 | НДС к вычету (после получения актива и счёта-фактуры) |
Ввод самостоятельно построенного объекта
В этом случае используется счёт 08-3 «Строительство объектов основных средств»․
Полезный лайфхак 2026: «Момент признания»
Начиная с 2024 г․ и по состоянию на 2026 г․ действует разъяснение Минфина № 07-04-09/93347: объект показывают в бухгалтерии в день получения электронной выписки ЕГРН, а не в день подписания акта приёма-передачи․ Это унифицировало практику и защитит от ошибок при налоговой проверке․
Амортизация и срок полезного использования
- Используем Классификацию ОКОФ (ОК 013-2014), где офисные здания – код 210․00․00․00;000, 8-10 амортизационная группа, срок 20-30 лет․
- Методы амортизации: линейный (обязателен для налога на прибыль), уменьшаемый остаток, пропорционально объёму продукции․
- Ежемесячная проводка: Дт 20, 26, 44 Кт 02 «Амортизация основных средств»․
Регистрация в налоговом учете
Начиная с 2026 года:
- Уведомление о постановке на учёт по объекту недвижимости подаётся в ИФНС автоматически через сервис ФНС «Личный кабинет юридического лица» в течение 10 дней после записи в ЕГРН․
- Налог на имущество рассчитывается по кадастровой стоимости, если объект включён в региональный перечень (проверяется онлайн на сайте Росреестра)․
Чек-лист для бухгалтера
| Этап | Действие | Отметка ✓ |
|---|---|---|
| До приобретения | Проверка контрагента в ФНС и ЕГРЮЛ | ☐ |
| Подготовка доверенности на представителя для регистрации | ☐ | |
| Согласование порядка оплаты и условий передачи документов | ☐ | |
| При получении | Получение электронной выписки ЕГРН | ☐ |
| Сверка кадастрового номера и площади | ☐ | |
| Сбор первичных документов (акт приёма-передачи, счёт-фактура) | ☐ | |
| Формирование первоначальной стоимости | ☐ | |
| После постановки | Отражение на счёте 01/03, начисление амортизации | ☐ |
| Автоматическое уведомление в ИФНС | ☐ | |
| Ввод сведений в программу «1С:Предприятие» (конфигурация БСП 3․0) | ☐ |
Типичные ошибки и как их избежать
- Ошибка №1: принятие к учёту без кадастрового номера․
Решение: Дождаться регистрации в Росреестре и получить выписку․ - Ошибка №2: не включение в первоначальную стоимость услуг кадастрового инженера․
Решение: Всегда обособляйте расходы по доставке и подготовке объекта к эксплуатации․ - Ошибка №3: начисление амортизации до ввода в эксплуатацию․
Решение: Амортизация начинается с 1-го числа месяца, следующего за вводом в эксплуатацию․
Постановка на бухгалтерский учет объекта недвижимости в 2026 году ― это строго регламентированный процесс, который требует:
- своевременного сбора документов;
- корректного формирования первоначальной стоимости;
- точного отражения в бухгалтерии и налоговом учете․
Следуя данному руководству, вы минимизируете риски претензий со стороны налоговых органов и обеспечите достоверность бухгалтерской отчётности․
Обновлено по состоянию на ․ Получить консультацию по вашему конкретному случаю можно в сервисе «1С:Консультант» или у личного аудитора․