Актуально на 20 апреля 2026 г.

Подготовка к продаже

Проверка правоустанавливающих документов

Начните с тщательного аудита всех бумаг:

• свидетельство о праве собственности (или выписка ЕГРН);
• договор купли-продажи/договор участия в долевом строительстве (ДДУ);
• акт приёма-передачи квартиры;
• выписка из домовой книги (отсутствие зарегистрированных лиц);
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• разрешение органов опеки (если в квартире есть доли несовершеннолетних).

Оценка стоимости

Для реалистичного ценообразования:

1. Изучите аналоги на крупных порталах (ЦИАН, Авито) в вашем районе.
2. Закажите независимую оценку лицензированным оценщиком (≈ 5000–8000 руб).
3. Учтите сезонность: весна-осень — пик спроса, зима — снижение цен.

Приведение квартиры в товарный вид

• Косметический ремонт: свежие обои, аккуратный пол, чистые окна.
• Деперсонализация: уберите личные фото, упростите интерьер.
• Фотосессия: снимки днём, естественное освещение, широкоугольный объектив.

Выбор способа продажи

Самостоятельно или через риэлтора?

Размещение объявления

ТОП-5 площадок 2026 г.:

1. ЦИАН, самая большая база, таргетированная реклама.
2. Авито Недвижимость — высокий трафик, удобный чат.
3. Домклик (Сбер), интеграция с ипотечными продуктами.
4. Яндекс Недвижимость — умные алгоритмы подбора объектов.
5. Агентские Telegram-каналы, моментальный охват риэлторов.

Показы и переговоры

Проведение показов

• Групповые показы по выходным (экономия времени, эффект ажиотажа).
• Индивидуальные экскурсии для серьёзных покупателей в будни.
• Онлайн-3D-туры через Matterport или 360-градусные фото.

Переговоры и торг

Правило «3-х шагов»:

1. Назовите цену на 5–7 % выше целевой;
2. Дайте скидку 3 % при полной оплате в течение 7 дней.
3. Дополнительный бонус: оставляем бытовую технику или мебель.

Безопасность сделки

Эскроу-счёт или банковская ячейка?

Эскроу (аккредитив) — деньги блокируются банком до регистрации перехода права.
Ячейка, физический доступ к наличным/документам только после подписи актов.

Проверка покупателя

• Паспорт РФ или вид на жительство (срок действия > 6 мес.).
• Кредитная история при ипотеке (запрос в БКИ).
• Справка о доходах 2-НДФЛ или выписка по зарплатному проекту.

Подготовка к сделке

Сбор пакета документов

Оптимизируйте визиты в МФЦ:

1. Закажите электронную выписку ЕГРН на Госуслугах (300 руб, 1–3 дня).
2. Нотариальное заверение доверенности (если продаёте через представителя).
3. Подготовьте 3 экземпляра договора купли-продажи (1 — в Росреестр, 2 — сторонам).

Предварительный договор (ПДКП)

Включает:

• точную цену и валюту расчётов;
• срок до основного ДКП (обычно 30–45 дней);
• сумма задатка (10 000–100 000 руб) с указанием «невозвратный/возвратный».

День сделки

Алгоритм в МФЦ/Росреестре

Передача ключей и подписание актов

В акте фиксируются:

• счётчики воды/электричества (последние показания);
• наличие/отсутствие задолженностей;
• список переданной мебели и техники.

Послесделочные шаги

Налоговые обязательства

• НДФЛ 13 % с прибыли, если владели менее 5 лет (по закону 2026 г.).
• Используйте вычет 1 млн руб или «доход минус расходы» (что выгоднее).
• Уведомление в ФНС до 30 апреля 2027 г., оплата до 15 июля 2027 г.

Снятие с регистрационного учёта

Покупатели подают заявление о регистрации по новому адресу → автоматически снимается ваше право собственности из ЕГРН.

Контрольный чек-лист перед сделкой

• ☐ Все документы сверены нотариусом.
• ☐ Деньги находятся на эскроу/в ячейке.
• ☐ Подписан акт приёма-передачи.
• ☐ Расписка о получении денег у вас на руках.
• ☐ Заявление на регистрацию подано.

Источники: Данные из практики Дарьи Коровиной (Korovina.invest) и Центра риэлторского мастерства Ольги Фроловой, официальные сайты Росреестра и ФНС.