Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ОСС) — это высший орган управления домом, который принимает ключевые решения: от выбора способа управления до согласования капремонта и установки рекламных конструкций. Неверно проведённое собрание может быть признано незаконным, а все принятые решения – оспорены в суде. В этой статье мы разберём актуальный порядок созыва ОСС по состоянию на 20 апреля 2026 года, включая последние изменения Жилищного кодекса РФ.

Кто может инициировать собрание

• Собственник(и)

, доля которых в общем праве собственности на общее имущество составляет не менее 10 %.

• Управляющая организация (по договору управления).
• ТСЖ / ЖК / кооператив, управляющие домом.
• Госжилинспекция или органы местного самоуправления (в случае выявления нарушений, угрожающих безопасности).

Подготовка к собранию: пошаговый алгоритм

2.1 Формирование инициативной группы

Не менее 3 человек. Фиксируется в протоколе инициативной группы, где указываются Ф.И.О., номера квартир, доли в праве собственности.

2.2 Сбор перечня собственников и расчёт голосов

Данные берутся из ЕГРН или ГИС ЖКХ. Количество голосов определяется в соответствии с долей в праве общей собственности: 1 кв. м = 1 голос.

2.3 Подготовка проекта повестки

Примеры вопросов:

1. Выбор способа управления домом.
2. Утверждение тарифов на содержание и ремонт.
3. Согласие на установку рекламной вывески на фасаде (с 2026 г. требуется обязательное решение ОСС, подтверждённое Верховным судом РФ).
4. Капитальный ремонт: источники финансирования и подрядчик.

2.4 Уведомление о проведении собрания

Не позднее чем за 10 дней до начала:

• Размещается в ГИС ЖКХ (обязательно с 2022 г.).
• Направляется каждому собственнику заказным письмом с уведомлением или вручается под подпись.
• Размещается на доске объявлений в подъезде и на официальном сайте УК/ТСЖ.

Формы проведения ОСС

4.1 Протокол общего собрания

Минимальный состав:

• Дата, время, место проведения.
• Форма собрания (очная, заочная, смешанная).
• Перечень присутствующих и их доли.
• Повестка и текст каждого решения.
• Распределение голосов «за/против/воздержался».
• Подписи председателя и секретаря.

4.2 Реестр собственников с голосами

Прилагается к протоколу в электронном или бумажном виде.

Регистрация решения в ГИС ЖКХ

В течение 5 рабочих дней после окончания собрания инициатор размещает:

1. Протокол (PDF).
2. Реестр голосов (Excel).
3. Фото/сканы бюллетеней (если заочное).

После модерации решения становятся обязательными для всех собственников и управляющей организации.

Частые ошибки и меры предосторожности

• Ошибка 1: Недостаточный срок уведомления.
  Решение: отсчитывать 10 календарных дней, не считая дня отправки и дня собрания.
• Ошибка 2: Неверный расчёт голосов.
  Решение: включать все помещения (жилые и нежилые), проверять сведения в ЕГРН.
• Ошибка 3: Отсутствие кворума.
  Решение: провести повторное собрание тем же инициатором не ранее чем через 30 дней; кворум считается любым количеством присутствующих (ст; 46 ЖК РФ в ред. 2024 г.).
• Ошибка 4: Игнорирование требований Верховного суда РФ по дополнительным вопросам, например, установке вывесок.
  Решение: включать в повестку отдельный пункт «о согласии на размещение рекламной конструкции» и фиксировать долю голосов не менее 2/3.

Ответственность за нарушение порядка

Если собрание проведено с нарушениями, любой собственник вправе обратиться в суд.
При удовлетворении иска:

• Решения ОСС аннулируются.
• Расходы, понесённые по этим решениям, могут быть возложены на инициаторов.
• Управляющая организация может быть оштрафована на сумму до 50 000 руб. (КоАП РФ, ст. 7.22).

1. Получить выписку из ЕГРН на все помещения (срок не старше 5 дней).
2. Сформировать повестку и проект решения по каждому пункту.
3. Разослать уведомления за 10 дней, сохранить подтверждения доставки.
4. Заранее подготовить бюллетени (форма утверждена Постановлением Правительства РФ № 491/2021).
5. При очной форме обеспечить фото- и видеофиксацию.
6. В течение 5 дней загрузить протокол и реестр в ГИС ЖКХ.
7. Опубликовать итоги на доске объявлений и сайте ТСЖ/УК.

Важно! С 1 сентября 2026 года вступили в силу изменения, которые:

• снижают кворум для онлайн-голосования до 35 %;
• обязывают прикладывать QR-код на бюллетень, подтверждающий подлинность;
• вводят штрафы до 5000 руб. за отказ управляющей организации в допуске к ГИС ЖКХ.

Следите за обновлениями на официальном портале dom.gosuslugi.ru и консультируйтесь с квалифицированным юристом при первых признаках сомнений.