Кадастровый учёт и государственная регистрация прав на недвижимое имущество (далее – КУ и ГР) являются фундаментальными процедурами‚ без которых невозможно подтвердить юридический статус объектов недвижимости‚ их границы‚ стоимость и право собственности․ В статье подробно рассматриваются нормативно‑правовая база‚ основные этапы проведения КУ и ГР‚ перечень необходимых документов‚ сроки выполнения работ и нововведения‚ вступившие в силу в 2025‑2026 гг․

Нормативно‑правовая база

Ключевыми законами‚ регулирующими порядок КУ и ГР‚ являются:

• Федеральный закон «Об изменении законов по вопросам государственной регистрации недвижимого имущества‚ прав на него и сделок с ним» – вступил в силу 11 июня 2025 г․ (за исключением пп․ 1 п․ 1‚ пп․ 3 п․ 1)․
• ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» – актуализирован в новых редакциях‚ опубликованных  г․ и вступивших в силу с 1 января 2026 г․
• Постановления Правительства РФ и приказы Федеральной службы государственной регистрации‚ кадастра и картографии (Росреестр)‚ в частности приказ № 228 от 24 июня 2025 г․ о порядке досудебного обжалования решений о приостановлении государственной регистрации․

С 1 января 2026 года граждане получили право досудебного обжалования решений о приостановлении государственной регистрации (источник: FINMARKET․RU‚ 19 января 2026)․ Это важный механизм защиты прав собственников․

Ключевые понятия

2․1 Кадастровый учёт

Кадастровый учёт – совокупность действий‚ направленных на определение и фиксирование в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) характеристик объектов недвижимости: их местоположение‚ границы‚ площадь‚ назначение‚ стоимость и другие параметры․

2․2 Государственная регистрация прав

Государственная регистрация прав – юридическое оформление в ЕГРН факта возникновения‚ перехода‚ прекращения или ограничения прав на объект недвижимости (право собственности‚ аренда‚ сервитут и др․)․

Этапы проведения кадастрового учёта

1. Подготовительный этап
   • Сбор исходных данных (техническая документация‚ кадастровый паспорт‚ сведения о земельных участках)․
   • Определение необходимости проведения нового КУ или уточнения существующего (например‚ при изменении границ‚ перепланировке‚ объединении или разделении участков)․
2. Полевые работы
   • Геодезические съёмки (топографическая‚ геодезическая‚ фотограмметрическая)․
   • Согласование границ с соседними собственниками и органами местного самоуправления․
   • Фиксация координат и высотных отметок․
3. Обработка и анализ данных
   • Ввод данных в специализированные КУ‑системы (ГИС‑технологии);
   • Сопоставление с существующими кадастровыми картами и планами․
   • Подготовка кадастрового паспорта и актов измерений․
4. Утверждение результатов
   • Экспертиза и проверка качества данных уполномоченными органами (Росреестр‚ органы исполнительной власти субъекта РФ)․
   • Внесение сведений в ЕГРН – формирование кадастрового номера и запись в реестр․

Согласно новому законодательству‚ сроки выполнения КУ не зависят от формы собственности и составляют:

• до 30 рабочих дней для единичных объектов;
• до 60 рабочих дней – для многоквартирных домов и крупных земельных участков․

Порядок государственной регистрации прав

4․1 Стадии процесса

1. Подача заявления

   Заявитель (собственник‚ покупатель‚ наследник и др․) подаёт в Росреестр заявление в электронной форме (через портал Госуслуг) или в отделении МФЦ․ Для подачи нужны:

   • Кадастровый паспорт объекта (номер кадастрового учёта)․
   • Документы‚ подтверждающие право (договор купли‑продажи‚ решение суда‚ свидетельство о праве наследования и т․п․)․
   • Оплата государственной пошлины (в 2025‑2026 гг․ – 2 % от стоимости объекта‚ но не менее 3 000 руб․)․
2. Проверка и экспертиза документов

   Росреестр проверяет полноту пакета‚ законность основания права и соответствие данных КУ․ При обнаружении ошибок высылается запрос на исправление․

3. Принятие решения о регистрации

   Если все требования выполнены‚ в течение 10 рабочих дней (для большинства сделок) вноситься запись в ЕГРН․

4. Выдача выписки из ЕГРН

   После внесения записи заявитель получает выписку‚ подтверждающую регистрацию права․

4․2 Досудебное обжалование решений о приостановлении регистрации

С 1 января 2026 года в силу вступил закон‚ позволяющий гражданам подавать в Росреестр заявление о досудебном обжаловании решения о приостановлении регистрации․ Процедура:

• Подача заявления в течение 10 дней с момента получения решения о приостановке․
• Рассмотрение заявления в течение 15 рабочих дней․
• Если решение обжаловано успешно – приостановка отменяется‚ и процесс регистрации продолжается․

Это нововведение существенно ускоряет процесс и снижает нагрузку на суды․

Перечень обязательных документов

Важно: отсутствие хотя бы одного из указанных документов приводит к возврату заявления и продлению сроков․

Сроки и сроки исполнения

• Кадастровый учёт – 30‑60 рабочих дней в зависимости от сложности․
• Государственная регистрация прав – 10 рабочих дней после полной проверки документов․
• Досудебное обжалование – решение принимается в течение 15 рабочих дней․

В случае возникновения спорных ситуаций (например‚ неоднозначные границы) сроки могут быть продлены до 90 рабочих дней‚ но только после получения официального запроса от Росреестра․

Новшества‚ вступившие в силу в 2025‑2026 гг․

7․1 Уточнение понятия «машино-место» как объекта недвижимости

Новый закон рассматривает отдельные парковочные места в многоквартирных домах как отдельные объекты недвижимости‚ подлежащие КУ и ГР․ Для их регистрации требуется отдельный кадастровый номер и отдельный договор купли‑продажи․

7․2 Упрощённый порядок для малоценных объектов

Для недвижимости‚ стоимостью менее 1 млн руб․‚ упрощённый пакет документов: достаточно кадастрового паспорта и заявления․ Пошлина – фиксированная‚ 2 000 руб․

7․3 Электронный документооборот

С 1 июня 2025 года все заявления и сопроводительные документы могут подаваться исключительно в электронном виде через портал Госуслуг․ Бумажные формы принимаются только в исключительных случаях (отсутствие ИНН‚ отсутствие электронной подписи)․

7․4 Расширенные права на досудебное обжалование

Граждане могут обжаловать не только решения о приостановке‚ но и решения об отказе в регистрации‚ если отказ не обоснован документально․ Подача заявления возможна в течение 15 дней с момента получения отказа․

Практические рекомендации заявителям

1. Тщательно проверяйте наличие всех документов до подачи заявления – это экономит время и деньги․
2. Если объект находится в стадии строительства‚ убедитесь‚ что застройщик предоставил разрешение на ввод в эксплуатацию и кадастровый паспорт․
3. Для машиномест и иных объектов‚ являющихся частью общего имущества‚ уточняйте наличие правообъектных соглашений (договоры о разделе общей собственности)․
4. При возникновении споров о границах – сразу привлекайте геодезическую компанию‚ чьи результаты будут признаны в суде и в Росреестре․
5. Используйте электронный портал Госуслуг – там можно отследить статус заявления в режиме реального времени․
6. При получении решения о приостановке регистрации подавайте заявление о досудебном обжаловании в течение 10 дней‚ иначе срок пропускается․

Порядок проведения кадастрового учёта и государственной регистрации прав на недвижимое имущество в России регулируется комплексом законов‚ которые регулярно дополняются и уточняются․ С 2025‑2026 гг․ введены важные нововведения: упрощённый порядок для малоценных объектов‚ возможность досудебного обжалования решений о приостановке и расширение понятия «машино-место»․ Соблюдение всех процедур‚ своевременное предоставление документов и использование электронных сервисов позволяют ускорить процесс и гарантировать юридическую чистоту прав на недвижимость․

Помните: без корректно оформленного кадастрового учёта и государственной регистрации невозможно реализовать‚ заложить или получить кредит под объект недвижимости․ Поэтому к этим процессам следует подходить ответственно и заранее готовить все необходимые документы․