Дата актуальности: 19 апреля 2026 г.

Подготовка к сделке

Проверка правоустанавливающих документов

• ЕГРН-выписка (или кадастровый паспорт при наличии) – подтверждает право собственности, отсутствие обременений, арестов.
• Договор купли-продажи или ДДУ, на основании которого продавец вступил в право собственности.
• Справка о регистрации права (при наличии старого образца).
• Выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП – если квартира принадлежит юрлицу или ИП.

Проверка технических характеристик

1. Технический паспорт БТИ – сверяем площадь, перепланировки, этажность.
2. Кадастровый паспорт (выписка ЕГРН) – актуальность сведений, кадастровая стоимость.
3. Энергопаспорт – если дом новый, требуется для расчёта коммунальных расходов.

Проверка «чистоты» квартиры

• Выписка из ЕГРН – за 5 лет проверяем смен собственников, обременения, залоги.
• Росреестр/ФНС – отсутствие налоговых задолженностей.
• Судебные решения – через ГАС «Правосудие» проверяем судебные споры по объекту.

Сбор документов для покупателя

Обязательный комплект

(для физических лиц)

• Паспорта РФ продавца и покупателя (или нотариально заверенные копии).
• Квитанция об оплате госпошлины – 2 000 руб. (2026 г.).
• Доверенность, если кто-то действует по доверенности (нотариальная).
• Согласие супруга/супруги – нотариально заверенное, если квартира куплена в браке.

Дополнительно при ипотеке

1. Кредитный договор с банком.
2. Закладная – оформляется одновременно с регистрацией перехода права.
3. Страховой полис – титульное страхование + страхование жизни/здоровья заёмщика.

Налоговые и юридические аспекты

НДФЛ при продаже

• 3-НДФЛ: если квартира в собственности менее 3 лет (или 5 лет для ДДУ), продавец платит 13 % от прибыли.
• Налоговый вычет – 1 млн руб. единовременно или расходы на покупку.
• Декларация – подаётся до 30 апреля следующего года, оплата НДФЛ – до 15 июля.

Для покупателя

1. Налоговый вычет – до 260 тыс. руб. (13 % от 2 млн руб.) + до 390 тыс. руб. (13 % от процентов по ипотеке).
2. Сумма вычета не может превышать уплаченный НДФЛ за год.

Этапы сделки

Предварительный договор (по желанию)

Фиксирует намерения сторон, задаток (обычно 5–10 % от цены). Регистрировать не требуется, но желательно заверить у нотариуса.

Основной договор купли-продажи

• Форма – письменная, нотариальное удостоверение обязательно, если:
  • в доле несовершеннолетних;
  • ипотека;
  • договор между близкими родственниками.
• Контент: точный адрес, кадастровый номер, цена, порядок расчётов, сроки передачи ключей.
• Акт приёма-передачи – подписывается в момент получения ключей.

Расчёты

Рекомендуется использовать банковскую ячейку или аккредитив. Перечисление денег происходит после регистрации перехода права.

Регистрация в Росреестре

1. Подать заявление можно:
   • лично в МФЦ;
   • через Госуслуги (электронная подпись);
   • через нотариуса (дистанционно).
2. Сроки – 5–7 рабочих дней по МФЦ, 3–4 дня по электронке.
3. Результат – выписка ЕГРН с новым собственником.

После сделки

Изменение ЖКУ

• Перерегистрация счетчиков – обращаемся в УК/ТСЖ.
• Переоформление договоров: электроэнергия, газ, вода, интернет.

Налоговый учёт

1. Покупатель подаёт заявление на вычет через ЛК ФНС или в МФЦ.
2. Продавец подаёт 3-НДФЛ и квитанции о расходах.

Распространённые ошибки и советы

Чек-лист перед подписанием

1. Все документы проверены (ЕГРН, кадастр, БТИ, ФНС).
2. Налоговые вычеты и НДФЛ рассчитаны.
3. Выбран безопасный способ расчёта (банковская ячейка/аккредитив).
4. Договор купли-продажи согласован юристом.
5. Назначена дата в МФЦ/Росреестре.

Помните: с 2025 г. Росреестр запустил цифровой консьерж-сервис, который ускоряет регистрацию сделки до 1 дня при электронной подписи. Подробности на rosreestr.gov.ru.

Удачи в вашей сделке! С любовью, ваш помощник.