Важно! Ниже приведён актуальный алгоритм сделки‚ актуальный на 20 апреля 2026 г.‚ с учётом последних изменений Земельного кодекса РФ и подзаконных актов.
Какие земли можно купить или продать
- Разрешённое использование: ИЖС‚ ЛПХ‚ садоводство‚ огородничество‚ коммерческое освоение‚ сельхозназначение.
- Формы права: собственность‚ аренда‚ бессрочное пользование. Только собственник может выступать продавцом.
- Запреты: земли из состава заповедников‚ заказников‚ военных и приграничных территорий; объекты культурного наследия без согласования.
Подготовка документов продавца
- ЕГРН-выписка (не старше 5 раб. дней).
- Кадастровый паспорт (кадастровый № + точные координаты).
- Выписка из ЕГРЮЛ / ЕГРИП — если юр. лицо.
- Разрешения (супруга‚ опекун‚ орган опеки — если ребёнок-владелец).
- Отсутствие долгов: справка из ФНС об отсутствии задолженности по земельному налогу.
Проверка покупателя
Иностранцы и лица без гражданства с 2024 г. не могут владеть землёй в приграничных зонах (список утвержден Минобороны). Для остальных — только паспорт РФ или ИНН.
Согласование сделки
| Этап | Действия | Срок |
|---|---|---|
| Предварительный договор (по желанию) | Аванс 5-10 %‚ штрафные санкции | До 3 мес. |
| Оценка рыночной стоимости | Отчёт оценщика‚ члена СРО | 2-3 дня |
| Уведомление соседей (для ИЖС) | Письменный отказ / согласие | 30 дней |
Форма: письменная‚ нотариальная с 2025 г. для всех сделок ≥ 50 млн ₽.
- Существенные условия:
- точное местоположение (кадастровый квартал‚ № участка);
- цена в рублях;
- порядок передачи (акт приёма-передачи);
- распределение налогов и коммунальных долгов.
- Расчёты: только через банковский аккредитив или депозит нотариуса с 2026 г. (ФЗ-509).
Регистрация перехода права в Росреестре
- Подача заявления (МФЦ/онлайн через Госуслуги).
- Уплата госпошлины: 2 000 ₽ (физлицо)‚ 22 000 ₽ (юрлицо).
- Срок регистрации — 5 рабочих дней (электронная подача) или 7 дней (МФЦ).
- Выдача ЕГРН-выписки с новым собственником.
Налоговые последствия
| Сторона | Налог | Ставка / Льгота |
|---|---|---|
| Продавец | НДФЛ 13 % (резидент) / 30 % (нерезидент) | Вычет 1 млн ₽ либо расходы на приобретение |
| Покупатель | Земельный налог с 2027 г. | 0‚3 % (сельхоз‚ ИЖС) или 1‚5 % (прочие) |
Типовые ошибки и как их избежать
- Отсутствие межевания. Проверяйте актуальные границы перед сделкой.
- Незарегистрированное строение. Подайте декларацию на объект ИЖС до продажи.
- Арест или обременение. Запрашивайте расширенную выписку ЕГРН.
- Неверная цена в договоре. С 2026 г. Росреестр автоматически сопоставляет с кадастровой стоимостью; занижение блокирует регистрацию.
Электронная сделка через Госуслуги (новинка 2026)
В пилотном режиме запущена услуга «Электронная купля-продажа земли»:
- Авторизация сторон через ЕСИА (Госуслуги).
- Онлайн-встреча с нотариусом в видеозвонке.
- Квалифицированная электронная подпись (КЭП) обеих сторон.
- Автоматическая отправка в Росреестр‚ минуя МФЦ.
Срок: от 1 до 3 рабочих дней. Доступно для участков стоимостью до 10 млн ₽.
Контрольный список перед подписанием договора
- ☐ ЕГРН без обременений
- ☐ Кадастровая карта сверена с фактическими границами
- ☐ Согласие супруга / опеки
- ☐ Цена ≥ 0‚7 кадастровой стоимости (чтобы избежать налоговых споров)
- ☐ Актуальные показания счётчиков (электричество‚ вода)
Актуально на . Перед сделкой проконсультируйтесь с кадастровым инженером и нотариусом вашего региона.