Земельные отношения в Российской Федерации регулируются не только нормами, посвящёнными праву собственности, но и целым «пластом» институтов, направленных на реализацию земельных участков лицами, не имеющими статуса собственника. Основным источником регулирования выступают Земельный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ и федеральные законы, устанавливающие особенности возникновения, изменения и прекращения подобных прав.
Кто считается «не-собственником» по земельному законодательству?
В юридической литературе и судебной практике под лицами, не являющимися собственниками земельных участков, понимаются:
- граждане и организации, которым земля не принадлежит на праве собственности (частной, государственной или муниципальной);
- субъекты, получившие земельный участок на условиях договора аренды, безвозмездного срочного пользования, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования;
- обладатели сервитутов (ограниченных вещных прав на чужой участок).
Основные виды прав на землю «не-собственников»
Постоянное (бессрочное) пользование
Это вещное право, закреплённое в ст; 265 ГК РФ. Оно может возникать у:
- федеральных казённых учреждений;
- органов местного самоуправления;
- предприятий, осуществляющих религиозную, образовательную или оборонную деятельность.
Важно: право постоянного пользования не подлежит отчуждению и не может быть предметом залога.
Пожизненное наследуемое владение
Форма владения, передаваемая по наследству, но запрещающая распоряжение участком (продажа, дарение, залог). Возможна только для физических лиц, впервые получивших участок до .
Безвозмездное срочное пользование
Регламентировано ст. 40 ЗК РФ. Срок определяется договором, но не может превышать 5 лет. Право прекращается по окончании срока или досрочно по требованию собственника.
Аренда земельного участка
Наиболее «гибкий» и распространённый институт. Урегулирован гл. 22 ГК РФ и ст. 39 ЗК РФ. Достоинства:
- возможна субаренда;
- арендатор может выкупить участок в собственность при наличии преимущественного права;
- договор заключается на срок до 49 лет для граждан и организаций.
Сервитут (ограниченное пользование чужим участком)
Выделяют:
- Публичный сервитут – право прохода, прокладки коммуникаций, охраны объектов культурного наследия и т.д. (устанавливается органами власти без согласия собственника);
- Частный (добровольный) сервитут – возникает по соглашению сторон или решению суда.
Разграничение земель, не имеющих собственника
Согласно п. 1.6 ЗК РФ все участки, права на которые не зарегистрированы и которые не отнесены к публичной собственности того или иного уровня, относятся к землям, собственность на которые не разграничена. Они по умолчанию входят в федеральную собственность до момента официального оформления прав.
Особенности использования земель «не-собственниками»
Права
- владение и пользование землёй в пределах, установленных законом и договором;
- передача прав аренды или безвозмездного пользования третьим лицам (если иное не предусмотрено договором);
- возмещение убытков при изъятии участка у собственника;
- преимущественное право выкупа при приватизации муниципальных земель (для арендаторов).
Обязанности
- использование участка по целевому назначению;
- своевременная уплата арендных платежей;
- содержание участка в надлежащем состоянии;
- допуск представителей собственника к проверке.
Прекращение прав «не-собственника»
Основания указаны в ст. 49–51 ЗК РФ и ст. 216, 265 ГК РФ:
- истечение срока договора;
- отказ от права (одностороннее заявление арендатора);
- расторжение договора по решению суда из-за нарушений (например, неиспользование по назначению);
- изъятие земли для государственных или муниципальных нужд (с выплатой компенсации).
Актуальные практические рекомендации
Чтобы минимизировать риски, лицам, не являющимся собственниками, следует:
- заключать договоры в письменной форме и регистрировать их в ЕГРН (если требуется законом);
- ежегодно проверять кадастровую стоимость и арендные ставки;
- оформлять страхование посевов и объектов, размещённых на арендованной земле;
- при необходимости – выкупать участок в собственность, используя преимущественное право.
Правовой статус лиц, не являющихся собственниками земельных участков, многослоен и разнообразен. От гражданина-арендатора до федерального казённого учреждения – каждый субъект обладает специфическими правами и обязанностями. Грамотное использование доступных институтов (аренда, сервитут, пожизненное наследуемое владение) позволяет эффективно реализовать интересы пользователей и обеспечить устойчивое развитие как частного бизнеса, так и публичной инфраструктуры.
Информация актуальна на . Перед принятием решений проконсультируйтесь с квалифицированным юристом по земельному праву.