Опубликовано: 20 апреля 2026 г.

Понуждение к заключению договора аренды земельного участка — это исключительный способ защиты нарушенного права, при котором суд обязывает уклоняющуюся сторону подписать договор на заранее определённых условиях. Институт ограничен ст. 445 ГК РФ и ст. 39.20 ЗК РФ, поэтому применяется строго в предусмотренных законом случаях.

Нормативные основания: краткий разбор

• ст. 445 ГК РФ – общие правила принудительного заключения договора.
• п. 7 ст. 39.20 ЗК РФ – «земельное» основание: правообладатели зданий/помещений обязаны заключить договор аренды земли под объектом.
• п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ – обязанность арендаторов подписать проект договора и направить его в уполномоченный орган.
• ст. 22 ЗК РФ – особенности договора аренды земельных участков.

Подсудность: «где судиться?»

Если спор касается земельного участка, применяется исключительная подсудность по месту его нахождения (ч. 3 ст. 38 АПК РФ и практика ВС РФ от № 305-ЭС24-9309).

Ключевые моменты судебной практики

Дело № А40-248982/2020 и Определение ВС РФ от № 305-ЭС22-6663

Фабула:

• Московский департамент обратился с иском к кооперативу о понуждении заключить договор аренды земли под объектом капстроительства.
• Участок предоставлялся с множественностью лиц на стороне арендатора.
• Ответчик уклонялся от подписания.

Позиция ВС РФ:

1. Право на понуждение возникает только после соблюдения претензионного порядка.
2. Если участок не межеван, но стороны этот факт не оспаривают, отказ в иске недопустим.
3. Требование обязать всех правообладателей помещений подписать договор допускается, поскольку земля неделимая.

Постановление БП ВС от по делу № 233/2021/19

Суд пресёк практику заключения «фраудаторных» договоров аренды, когда собственники паёв фактически лишались земельного сервитута. Практика была признана злоупотреблением правом.

Постановление АС Уральского округа от по делу № Ф098965/15

Истец просил понудить администрацию заключить договор аренды для строительства мини-гостиницы. Отказано: участок не поставлен на кадастровый учёт, а стороны не оспаривали этот факт. Суд указал, что сведения о кадастровом плане и границах являются существенными условиями договора аренды (ст. 22 ЗК РФ).

Пошаговая инструкция для арендатора

1. Подготовка пакета документов:
   • копия правоустанавливающих документов на здание/помещение;
   • кадастровый паспорт земельного участка (или межевой план);
   • проект договора аренды (с учётом ст. 22, 39.20 ЗК РФ).
2. Претензия в уполномоченный орган (например, департамент имущества) – 30 дней на добровольное урегулирование.
3. Исковое заявление в арбитраж:
   • ценна иска – 6 000 руб. (фиксированная госпошлина);
   • подсудность – по месту нахождения участка.
4. Судебное разбирательство и исполнение решения:
   • суд выносит решение – обязание подписать договор;
   • после вступления в силу – проект договора подаёться в Росреестр вместе с судебным актом (п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от ).

Частые ошибки и как их избежать

Практические советы юриста

• Включайте в договор: условие о том, что договор считается заключённым с момента подписания второй стороной после вступления судебного решения в силу.
• Учитывайте ограничения: если участок предоставляется с множественностью лиц на стороне арендатора, понуждение возможно только в отношении всех правообладателей в совокупности (Определение ВС РФ от ).
• Не забывайте про сроки: после получения проекта договора от арендатора уполномоченный орган имеет 3 месяца на обращение в суд (п. 7 ст. 39.20 ЗК РФ).

Институт понуждения к заключению договора аренды земельного участка – эффективный, но узкий инструмент. Его успешное применение возможно только при одновременном соблюдении:

1. формальных требований ЗК РФ и АПК РФ;
2. кадастрового оформления участка;
3. претензионного порядка;
4. правильной подсудности.

Судебная практика Верховного Суда РФ последних лет демонстрирует устойчивую тенденцию: суды строго оценивают наличие всех оснований и готовы отказать при малейшем нарушении процедуры. Поэтому главное правило, подготовьтесь к суду так, будто договор уже подписан.

© 2026 Юридический центр «Земля и Право». Все права защищены.