С 1 января 2025 года в ряде регионов России, включая Санкт-Петербург и Калининградскую область, вступили в силу законы, отменяющие действие понижающего коэффициента 0,7 при расчёте налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости. Теперь, если квартира, дом или земельный участок реализуются по цене ниже кадастровой стоимости, налоговая база будет рассчитываться от 100 % кадастровой стоимости. Что это значит на практике, какие регионы уже приняли изменения и как сэкономить — разбираем в статье.
Что такое понижающий коэффициент 0,7 и зачем он нужен
С 2016 года в Налоговом кодексе РФ действует правило: если в договоре купли-продажи указана цена, ниже 70 % кадастровой стоимости, то для целей налогообложения принимается кадастровая стоимость × 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Это позволяло продавать недвижимость с небольшой «скидкой» без значительного роста налога.
Пример до :
- Кадастровая стоимость квартиры: 6 000 000 ₽
- Цена в договоре: 3 000 000 ₽ (50 %)
- Налоговая база: 6 000 000 × 0,7 = 4 200 000 ₽
- НДФЛ 13 %: 546 000 ₽
Что изменилось в 2025 году
Федеральный закон от № 176-ФЗ дал субъектам РФ право повышать коэффициент с 0,7 до 1,0. Первые регионы уже воспользовались этой возможностью:
- — Санкт-Петербург (закон 734-157 от )
- — Калининградская область (закон 368 от )
- — Республика Татарстан и ряд других субъектов
Пример с в Санкт-Петербурге:
- Кадастровая стоимость: 6 000 000 ₽
- Цена в договоре: 3 000 000 ₽
- Налоговая база: 6 000 000 × 1,0 = 6 000 000 ₽
- НДФЛ 13 %: 780 000 ₽
Разница для продавца составляет +234 000 ₽ налога.
Какие регионы уже применяют коэффициент 1,0
| Регион | Документ | Дата вступления |
|---|---|---|
| Санкт-Петербург | Закон 734-157 | |
| Калининградская обл. | Закон 368 | |
| Республика Татарстан | Закон РТ | |
| Республика Башкортостан | Проект | Ожидается |
| Москва | — | Пока 0,7 |
Актуальный список регулярно обновляется на сайтах региональных парламентов.
Как не переплатить НДФЛ в 2025 году
Проверьте коэффициент в вашем регионе
Откройте официальный сайт местного законодательного собрания или обратитесь в МФЦ.
Учитывайте налоговые вычеты
- Вычет 1 000 000 ₽ — п. 2 ст. 220 НК РФ;
- Документальные расходы — если вы покупали недвижимость и можете подтвердить расходы.
Продайте после 3 или 5 лет владения
Если недвижимость получена по договору купли-продажи после , освобождение от НДФЛ наступает только через 5 лет. При наследовании/дарении минимальный срок — 3 года.
Пересмотрите кадастровую стоимость
Если кадастровая стоимость существенно завышена, можно:
- Подать заявление в Росреестр об оспаривании;
- На время продажи получить актуальную кадастровую выписку (она может быть ниже).
Чек-лист для продавца в 2025 году
- ✅ Уточнить коэффициент в своём регионе
- ✅ Получить ЕГРН-выписку с кадастровой стоимостью на 1 января года продажи
- ✅ Рассчитать налог с учётом вычета/расходов
- ✅ Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года
- ✅ Уплатить налог до 15 июля
Краткий итог
С 2025 года в ряде регионов коэффициент 0,7 ушёл в историю. Теперь недвижимость невыгодно продавать ниже кадастровой стоимости: налоговая база будет равняться полной кадастровой цене, даже если договор заключён за копейки. Планируйте сделки заранее, проверяйте кадастровую стоимость и используйте легальные способы снижения налога.
Дата публикации: