Если вы продали квартиру, комнату, долю в недвижимости или любой другой объект в 2025 году, то до 30 апреля 2026 года обязаны подать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ и, в случае необходимости, уплатить налог. Ниже приведён полный алгоритм действий, образцы заполнения и типовые ошибки.
Когда надо сдавать 3-НДФЛ и платить налог
- Обязаны отчитаться, если вы владели недвижимостью менее минимального срока:
- 3 года — если квартира получена по наследству, дарению от близкого родственника, приватизации или договору ренты;
- 5 лет, во всех остальных случаях (например, купили на рынке).
- Не облагается продажа, если вы владели объектом сверх минимального срока.
- Срок подачи декларации — до 30 апреля года, следующего за годом продажи (для сделки 2025 г., до ).
- Срок уплаты налога (если есть к уплате), до 15 июля.
Какие нужны документы
Готовим копии и оригиналы для сверки:
- Договор купли-продажи (или ДКП + акт приёма-передачи).
- Расчётные документы: платёжные поручения, квитанции, выписка из банка, подтверждение полученной суммы.
- Если применяем вычет «в размере расходов» — договор покупки проданной квартиры, квитанции, ипотечный договор, чеки на ремонт.
- Свидетельство о регистрации права (или выписка ЕГРН).
- Паспорт и ИНН.
- При покупке нового жилья в том же году, ДКП на покупку, акт приёма-передачи, квитанция/платёжка.
Как рассчитать налог к уплате (2 льготных способа)
| Вариант | Формула | Ограничения |
|---|---|---|
| Имущественный вычет | (Цена продажи – 1 000 000 ₽) × 13 % | 1 млн ₽ на любой объект жилой недвижимости (по 250 тыс. ₽ — на нежилой). |
| Вычет «в размере расходов» | (Цена продажи – Документальные расходы на приобретение) × 13 % | Расходы должны быть обоснованы документами. |
Можно выбрать тот способ, который уменьшает базу больше.
Пошаговое заполнение 3-НДФЛ в онлайн-сервисе ЛК ФНС
Шаг 1; Вход в личный кабинет
Открываем lkfl2.nalog.ru → раздел «Жизненные ситуации» → «Подать декларацию 3-НДФЛ».
Шаг 2. Выбор формы
Ставим галку «Создать новую» → выбираем «За 2025 год» → система предложит готовый интерфейс.
Шаг 3. Блок «Доходы»
- Источник: «Покупатель (Ф.И.О.)».
- Код дохода: 1510 — продажа жилых помещений/долей.
- Сумма дохода: указываем фактическую цену продажи по ДКП.
- Кадастровый номер и стоимость (если есть в договоре) — берём из ЕГРН.
Шаг 4. Применение вычета
- Если выбрали вычет 1 млн ₽, ставим «Имущественный вычет» → 1 000 000 ₽.
- Если выбрали вычет расходов — заполняем поля «Затраты на приобретение» и «Затраты на ремонт» (если они документально подтверждены).
Шаг 5. Покупка новой квартиры в том же году (опционально)
Если в 2025 г. одновременно купили жильё, добавляем:
- Раздел «Имущественные налоговые вычеты (покупка)».
- Указываем сумму, которую хотите вернуть (макс. 2 млн ₽). При этом НДФЛ к уплате может обнулиться или даже возникнуть к возврату.
Шаг 6. Проверка и отправка
- Нажимаем «Проверить» → устраняем ошибки (если есть).
- Подписываем ЭЦП (Электронная подпись) → «Отправить»;
- Скачиваем PDF-копию с отметкой ФНС.
Пример заполнения (с цифрами)
Ситуация: В 2025 г. Иванов И.И. продал квартиру за 4 000 000 ₽, которую купил в 2023 г. за 3 200 000 ₽ (все документы на руках).
- Выбираем вычет расходов: 4 000 000 – 3 200 000 = 800 000 ₽ база.
- Налог: 800 000 × 13 % = 104 000 ₽ к уплате.
- Указываем в декларации:
- доход по коду 1510 — 4 000 000 ₽;
- вычет в размере расходов, 3 200 000 ₽;
- итоговый налог к уплате — 104 000 ₽.
Типовые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Как исправить |
|---|---|
| Указан код дохода 1520 вместо 1510 | 1510 — жилая недвижимость, 1520 — транспорт. Перед отправкой проверьте справку ФНС. |
| Забыли указать кадастровую стоимость (продажа после ) | Берём из ЕГРН за 1 января года продажи и вносим в соответствующее поле. |
| Применили и вычет 1 млн, и расходы одновременно | Закон разрешает выбрать только один способ, не оба. |
Что делать после отправки
- В течение 3 дней в ЛК ФНС появится отметка «Принято».
- Если есть налог к уплате — формируем квитанцию/платёжку в сервисе «Оплата налогов».
- Оплачиваем до 15 июля 2026 г.
- Ожидаем возврат излишне уплаченного (если заявлен вычет на покупку).
Примеры из судебной практики
Кейс 1. Налогоплательщик продал квартиру за 2 500 000 ₽, применил вычет 1 млн ₽, заплатил НДФЛ 195 000 ₽. Через два года нашёл ДКП 2018 г. о покупке за 2 300 000 ₽, подал уточнёнку и вернул 156 000 ₽ (по вычету расходов).
Кейс 2. Лицо указало неверную кадастровую стоимость, занизив базу. ФНС доначислила налог + пени. Суд подтвердил доначисление.
Полезные ссылки
- Официальная программа «Декларация 2025»
- Личный кабинет налогоплательщика ФНС
- Налоговый кодекс РФ, ст. 220 (вычеты)
Краткий чек-лист
- Проверил срок владения → решил, нужна ли декларация.
- Собрал ДКП, ЕГРН, платёжки.
- Выбрал выгодный вычет (1 млн ₽ или расходы).
- Заполнил 3-НДФЛ онлайн или в «Декларации 2025».
- Отправил до 30 апреля 2026 г.
- Оплатил налог до 15 июля 2026 г.
Главное: чем раньше начнёте готовить документы, тем спокойнее будет в апреле. При сложных случаях (покупка-продажа в один год, доля в имуществе, ипотека) рекомендуются профильные сервисы или консультация налогового эксперта.